Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Содержание
  1. Ущерб после аренды помещения и возврат депозита
  2. 1.Повреждение стен и полов
  3. 2.Окна, двери
  4. 3.Сантехника
  5. 4.Обои
  6. 5.Мебель
  7. Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба
  8. Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы
  9. 1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического
  10. 2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков
  11. 3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)
  12. Как выполнить возврат помещения арендодателю
  13. Возвращение объекту аренды первоначального вида
  14. Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
  15. Обязательность акта приема-передачи
  16. Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
  17. Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц
  18. Капитальный ремонт при аренде
  19. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет
  20. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора
  21. Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет
  22. Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя
  23. Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором
  24. Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо
  25. Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
  26. Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
  27. Взыскание убытков после фиксации их размера
  28. Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста
  29. В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?
  30. Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут
  31. Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным
  32. Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно
  33. Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?
  34. Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?
  35. Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?
  36. Ущерб после аренды помещения и возврат депозита
  37. 1.Повреждение стен и полов
  38. 2.Окна, двери
  39. 3.Сантехника
  40. 4.Обои
  41. 5.Мебель
  42. Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба
  43. Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы
  44. 1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического
  45. 2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков
  46. 3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)
  47. Как выполнить возврат помещения арендодателю
  48. Возвращение объекту аренды первоначального вида
  49. Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
  50. Обязательность акта приема-передачи
  51. Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
  52. Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц
  53. Капитальный ремонт при аренде
  54. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет
  55. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора
  56. Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет
  57. Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя
  58. Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором
  59. Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо
  60. Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
  61. Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
  62. Взыскание убытков после фиксации их размера
  63. Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста
  64. В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?
  65. Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут
  66. Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным
  67. Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно
  68. Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?
  69. Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?
  70. Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?
  71. Ущерб после аренды помещения и возврат депозита
  72. Если Вы арендодатель или ТОП-5 проблем ущерба, с которыми сталкиваются арендодатели
  73. 1.Повреждение стен и полов
  74. 2.Окна, двери
  75. 3.Сантехника
  76. 4.Обои
  77. 5.Мебель
  78. Вопрос: Что делать?
  79. Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба
  80. Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы
  81. 1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического
  82. 2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков
  83. 3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)
  84. Как выполнить возврат помещения арендодателю
  85. Возвращение объекту аренды первоначального вида
  86. Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
  87. Обязательность акта приема-передачи
  88. Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
  89. Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц
  90. Капитальный ремонт при аренде
  91. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет
  92. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора
  93. Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет
  94. Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя
  95. Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором
  96. Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо
  97. Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
  98. Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
  99. Взыскание убытков после фиксации их размера
  100. Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста
  101. В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?
  102. Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут
  103. Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным
  104. Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно
  105. Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?
  106. Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?
  107. Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?
  108. Ущерб после аренды помещения и возврат депозита
  109. Если Вы арендодатель или ТОП-5 проблем ущерба, с которыми сталкиваются арендодатели
  110. 1.Повреждение стен и полов
  111. 2.Окна, двери
  112. 3.Сантехника
  113. 4.Обои
  114. 5.Мебель
  115. Вопрос: Что делать?
  116. Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба
  117. Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы
  118. 1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического
  119. 2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков
  120. 3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)
  121. Как выполнить возврат помещения арендодателю
  122. Возвращение объекту аренды первоначального вида
  123. Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды
  124. Обязательность акта приема-передачи
  125. Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости
  126. Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц
  127. Капитальный ремонт при аренде
  128. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет
  129. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора
  130. Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет
  131. Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя
  132. Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором
  133. Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо
  134. Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
  135. Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
  136. Взыскание убытков после фиксации их размера
  137. Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста
  138. В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?
  139. Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут
  140. Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным
  141. Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно
  142. Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?
  143. Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?
  144. Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?
  145. Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e675471bb66e44bc5f553a0/arendodatel-ne-podpisyvaet-akt-vozvrata-pomesceniia-chto-delat-instrukciia-iurista-5ec0fb20f0a6d113d54b8183

Ущерб после аренды помещения и возврат депозита

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние
Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Экспертиза при спорах по аренде жилья – процесс распространенный. Прибегают к нему как арендодатели, так и арендаторы.

1.Повреждение стен и полов

Арендаторы оставили после себя кучу поломок в основных конструкциях квартиры: без согласования сверлили стены для установки детской спортивной стенки или турника, вбивали гвозди для развешивания картин. Напольное покрытие (линолеум, паркет, ламинат, ковролин) повреждено, поцарапано, пропалено. Плинтус оторван, на плитке появились заметные сколы и трещины

2.Окна, двери

Двери поцарапаны домашними животными, выбиты стекла в межкомнатных дверях. Оконные конструкции треснуты в результате физического воздействия, подоконники пропалены. При этом повреждения фурнитуры чаще связано с физическим износом, чем с порчей нанимателем.

3.Сантехника

Дефекты и повреждения кранов и смесителей, душевых кабин, ванн, унитазов.

4.Обои

Наблюдаются повреждения, потертости, сорваны куски. Обои исписаны фломастером, ручкой, красками (дети оставили свои «художества»).

5.Мебель

Мебель поцарапана домашними животными, пропалена. Поломаны диваны, кровати, шкафы, столы.

Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба

Владельцы сдаваемого в аренду помещения заказывают экспертизу для того, чтобы уличить арендаторов в порче своей недвижимости в процессе эксплуатации и заставить их сделать либо оплатить ремонт.

Доказанные повреждения помещения являются основания и для невыплаты внесенного депозита. Это решение правомерно, т.к.

в договорах аренды всегда прописывается условие сдать помещение после окончания срока аренды в том же состоянии, в каком оно было на момент заключения соглашения. 

Экспертная компания готовит техническое заключение, которое можно предъявить в суд для обоснования требований по возмещению. Подробнее о процедуре проведения экспертизы читайте тут…

Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы

Арендаторы также могут заказывать техническую экспертизу помещения.

Если эксперты выявят дефекты, о которых владелец квартиры или офиса умолчал, арендная плата неминуемо снизится, а депозит арендодатель обязан будет выплатить. Тем более что согласно п.1 ст.

611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Итак:

1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического

Бывает так, что арендодатель требует компенсацию ущерба после аренды помещения, которая составляет чуть ли не стоимость самой квартиры. Безусловно, при повреждениях одной полосы обоев придётся переклеивать обои во всём помещении, но бывают и такие случаи, когда достаточно поменять обшивку на диване, а не покупать новый.

2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков

Помещение может сдаваться в ненадлежащем состоянии, при этом основные дефекты при первом осмотре не видны, и начинают проявляться только в процессе эксплуатации квартиры.

Например, ошибки в ремонтно-монтажных работах: некачественная шпаклевка, ошибки при заливке стяжки, неправильная укладка паркета, обои клеились не по технологии, поэтому отпали и т.п.

При этом в смете ущерба арендодатель настойчиво прописывает дополнительные виды работ, которые для устранения дефектов выполнять не обязательно.

Случай из практики: Инженер-эксперт «Лаборатории строительной экспертизы» Андрей Михайлович Мерзляков получил благодарственное письмо от заказчика. Написанное им техническое заключение помогло снизить итоговую сумму ущерба с 2 500 000 рублей до 200 000 рублей.

Эксперт в своей работе доказал, что сдаваемое в аренду помещение имело множество дефектов, появившихся не по вине арендатора, а по причине некачественного ремонта, проведенного арендодателем несколько лет назад. Доказательства оказались неопровержимыми, поэтому суд занял позицию ответчика.

Стоимость судебной экспертизы по определению размера ущерба: 25 000 рублей.
Сумма, которую сэкономил заказчик экспертизы: 2,3 миллиона рублей

3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)

Плохо работающая вентиляция, отопление и общие нарушения параметров микроклимата в помещении являются основанием для приостановления действия договора аренды. В этом случае вы можете обоснованно требовать устранения дефектов. Если же вы готовы терпеть проблемы отопления, водоснабжения и кондиционирования, то проведение экспертизы поможет снизить ставку арендной платы от 10 до 40%.

Что учитывают эксперты, составляя заключение, которое может повлиять как на стоимость аренды, так и на сумму возмещения ущерба?

1.Целевое использование помещения.

В договоре должно быть четко прописано – снимает, например, арендатор квартиру для жилья или собирается устроить в ней офис. Если эксперт определит, что жилое помещение использовалось как служебное, возникает повод для судебной тяжбы, в результате которой съемщик будет вынужден заплатить неустойку, даже если недвижимость содержится в хорошем состоянии.

2.Соответствие состояния помещения по истечении срока аренды первоначальному.

Эксперты определяют наличие дефектов по отношению к первичному состоянию объекта и подсчитывают стоимость необходимых ремонтных работ за счет арендатора.

С другой стороны, арендодатель должен обеспечить наличие в квартире коммунальных услуг – горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления.

Если с этими коммуникациями возникают какие-то неполадки, эксперт определяет их причину и относит стоимость ремонта, как правило, на счет арендодателя.

3.Причины возникновения незамеченных ранее дефектов.

Понятно, что если экспертиза установит вину арендатора, то он и должен будет оплатить устранение дефектов. Но если специалисты определят, что неполадки происходят из-за ошибок, допущенных на этапе строительства, например, использовались не соответствующие ГоСТам и СНиПам материалы и конструкции, устранением таких проблем съемщик заниматься не должен.

К примеру, если в санблоке были применены невлагостойкие материалы либо вентиляция не соответствовала требованиям правил и в результате в ванной возникла сырость, эксперты вынесут вердикт в пользу арендатора. То же касается возможного затопления квартиры на верхнем этаже в результате прохудившейся крыши здания.

В этих случаях ущерб после аренды съемщик оплачивать не должен, мало того, он имеет право настаивать на снижении арендной платы за причиненное неудобство.
В спорных вопросах, касающихся состояния квартиры или офиса, техническая экспертиза позволяет не просто дать реальную оценку, но и повлиять на стоимость арендной платы, зачастую в сторону ее снижения.

Поэтому при любом сомнении лучше всего полагаться на помощь специалистов.

Источник: https://www.sred.ru/vozvrat-depozita,-byit-ili-ne-byit

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса).

При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре.

Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений.

Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю.

В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи.

Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/kak-vypolnit-vozvrat-pomeshcheniya-arendodatelyu/

Капитальный ремонт при аренде

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК).

При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок.

Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ).

В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст.

330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его.

После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник: https://zemarenda.ru/kapitalnyj-remont-pri-arende/

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.

При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.

Если на момент передачи имущества стороны согласовали размер ущерба, то эту сумму нужно также прописать в акте.

r />

Пример указания в акте приема-передачи на причинение арендодателю убытков, если размер ущерба сторонами не оспаривается

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение, общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу.

Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).

После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора.

Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.

По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Приветствую, друзья! Меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и руководитель правового бюроBASHKEVICH.com. Здесь веду свой блог, где рассказываю о недвижимости с юридической стороны вопроса.

Месяц назад мы с клиентом заявили односторонний отказ от договора аренды. Сделали всё в соответствии с условиями соглашения. Благо такой отказ был возможен и прописан в тексте.

Его удалось внести перед подписанием аренды в последний момент (клиент и раньше работал с нами, а сам договор проходил через меня).

Теперь это условие помогло выйти из обременительного для арендатора обязательства.

Мы специально предусмотрели, что отказ от аренды не будет ничем обусловлен. То есть, никаких особых причин заявлять не надо. Достаточно за 1 месяц уведомить сторону об отказе от договора.

Однако ситуация сейчас осложняется тем, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата. Ссылается на невозможность приехать на объект и принять помещение. Такое поведение понятно. Это протест простив завершения отношений.

Возвратить помещение без подписанного обеими сторонами акта.

В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?

Подписанный сторонами акт о возврате – это доказательство, что вы перестали пользоваться помещением. В противном случае арендатор будет обязан в силу статьи 622 ГК РФ оплатить арендную плату, даже если договор прекратил свое действие.

Несвоевременный возврат влечет за собой целый веер последствий:

  • Арендная плата за все время просрочки.
  • Убытки, которые не покрыла арендная плата. Например, заключено новое соглашение уже с другим арендатором, по которому арендная плата выше прежней. В этом случае арендодатель несет убытки в виде упущенной выгоды. То есть, недополученной арендной платы от нового арендатора. Следовательно, за опоздание в сдаче помещения со старого арендатора будет взыскана разница в размере между старой и новой арендной платой.
  • Неустойка за несвоевременный выезд, если она предусмотрена договором аренды.

Упущенную выгоду довольно сложно взыскать с причинителя убытков. Все потому, что её трудно рассчитать. Также немаловажно доказать причинно-следственную связь. Однако в аренде это сделать несколько легче. Примером такого успешного результата является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-8331/18 (Дело № А60-65000/2017)

Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут

В моей статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?, очень четко описаны два случая, когда договор будет считаться расторгнутым.

А именно, когда стороны добровольно договорились расторгнуть договор (по обоюдному согласию). И когда одна из сторон заявила на законных основаниях односторонний отказ (когда обоюдного согласия нет).

В нашем же случае, мы не смогли договориться с арендодателем по каникулам. Не смогли договориться и по расторжению договора – проект соглашения о расторжении был отклонен арендодателем. Пришлось заявлять односторонний отказ от договора, направив ему уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.

Поэтому, если договор расторгнут в рамках законной процедуры, то арендатор обязан вернуть помещение.

В свою очередь, арендодатель должен его принять.

Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным

Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 13 своего обзора по аренде от 11 января 2002 г. № 66 привел очень конкретный пример, когда обязанность по оплате сохранялась пока действовал договор.

Как было изложено в обзоре, арендатор освободил арендованное помещение. Подписал акт возврата в одностороннем порядке. Однако раньше, чем закончился срок аренды.

Когда приглашал представителя арендодателя, то он разумно на приемку не явился. Когда же он обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, то позиция истца была поддержана.

Суд справедливо признал, что освобождение помещения и уведомление об этом другую сторону не прекратило аренду.

Следовательно, арендатор должен в начале расторгнуть договор, а после этого требовать от арендодателя принять помещение.

В нашей истории, был заявлен отказ от договора аренды в одностороннем порядке. При этом мы расторгли договор аренды легально. Ведь достаточно за 1 месяц до этого момента направить уведомление контрагенту. Более никаких требований у нас нет. Потому аренда прекратила свое действие законно, а значит и арендодатель обязан принять у нас помещение.

Правовое бюро недвижимости BASHKEVICH.com

Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно

Гражданским кодексом установлено, что уклонение от подписания акта возврата, является отказом от исполнения обязанности по передаче имущества. Данное правило установлено статьей 655 ГК РФ.

В этом случае следует выполнить главное условие – получить подтверждение такого незаконного уклонения.

После расторжения договора аренды (когда было направлено уведомление об отказе, о котором я упоминал выше) арендатордолжен пригласить арендодателя на объект в день прекращения договора. При правильном подходе, арендатор направляет соответствующее письмо по почте. Не стоит в этих случаях пользоваться электронной почтой, поскольку она не может достоверно подтвердить факт отправки.

О том как составить приглашение, я писал в статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?

Когда приглашенная сторона не явится на процедуру приемки помещения, надо направить повторное приглашение. Именно повторное приглашение будет являться основанием считать, что арендодатель уклонился от подписания акта, а значит будет доказана незаконность его действия.

В итоге, мы подготовили повторное приглашение. Однако и на него контрагент никак не среагировал. Из-за чего акт возврата был подписан в одностороннем порядке и направлен по почте вместе с ключами арендодателю.

При этом также важно будет опечатать помещение.

Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?

В ситуации, когда акт подписан в одностороннем порядке (при условии, что другая сторона приглашалась на подписание), и он направлен по почте арендодателю, то у арендатора не возникают последствия описанные выше. То есть, с этого момента будет считаться, что помещение легально возвращено.

Таким образом, арендодатель не может претендовать на арендную плату, возмещение убытков и иные суммы в виде неустойки и штрафов. Следовательно, статья 622 ГК РФ не применяется.

В судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендодатель в начале уклонялся от подписания акта, а в дальнейшем заявляет исковое заявление о взыскании арендной платы. Такая ситуация описана в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2019 № Ф04-6934/2018 по делу № А67-6812/2018.

Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?

В упомянутой статье 655 ГК РФ имеется четкое указание на передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами. Следовательно, значение имеет некое письменное доказательство, где зафиксирована воля каждой из сторон (в виде подписи).

Однако есть примеры, когда арендатор передает по почте ключи от помещения. Что, естественно, не доказывает факт возврата имущества. То есть, не создано условия, чтобы арендодатель мог бы выразить свою волю. Конечно, такое действие в виде возвращенных ключей никакого значения иметь не будет.

Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?

Согласно пункту 1 статьи 316 ГК РФ арендатор возвращает имущество арендодателю в том же месте, где его и получил. Значит, в месте нахождения арендуемого имущества.

Ущерб после аренды помещения и возврат депозита

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние
Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Экспертиза при спорах по аренде жилья – процесс распространенный. Прибегают к нему как арендодатели, так и арендаторы.

1.Повреждение стен и полов

Арендаторы оставили после себя кучу поломок в основных конструкциях квартиры: без согласования сверлили стены для установки детской спортивной стенки или турника, вбивали гвозди для развешивания картин. Напольное покрытие (линолеум, паркет, ламинат, ковролин) повреждено, поцарапано, пропалено. Плинтус оторван, на плитке появились заметные сколы и трещины

2.Окна, двери

Двери поцарапаны домашними животными, выбиты стекла в межкомнатных дверях. Оконные конструкции треснуты в результате физического воздействия, подоконники пропалены. При этом повреждения фурнитуры чаще связано с физическим износом, чем с порчей нанимателем.

3.Сантехника

Дефекты и повреждения кранов и смесителей, душевых кабин, ванн, унитазов.

4.Обои

Наблюдаются повреждения, потертости, сорваны куски. Обои исписаны фломастером, ручкой, красками (дети оставили свои «художества»).

5.Мебель

Мебель поцарапана домашними животными, пропалена. Поломаны диваны, кровати, шкафы, столы.

Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба

Владельцы сдаваемого в аренду помещения заказывают экспертизу для того, чтобы уличить арендаторов в порче своей недвижимости в процессе эксплуатации и заставить их сделать либо оплатить ремонт.

Доказанные повреждения помещения являются основания и для невыплаты внесенного депозита. Это решение правомерно, т.к.

в договорах аренды всегда прописывается условие сдать помещение после окончания срока аренды в том же состоянии, в каком оно было на момент заключения соглашения. 

Экспертная компания готовит техническое заключение, которое можно предъявить в суд для обоснования требований по возмещению. Подробнее о процедуре проведения экспертизы читайте тут…

Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы

Арендаторы также могут заказывать техническую экспертизу помещения.

Если эксперты выявят дефекты, о которых владелец квартиры или офиса умолчал, арендная плата неминуемо снизится, а депозит арендодатель обязан будет выплатить. Тем более что согласно п.1 ст.

611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Итак:

1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического

Бывает так, что арендодатель требует компенсацию ущерба после аренды помещения, которая составляет чуть ли не стоимость самой квартиры. Безусловно, при повреждениях одной полосы обоев придётся переклеивать обои во всём помещении, но бывают и такие случаи, когда достаточно поменять обшивку на диване, а не покупать новый.

2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков

Помещение может сдаваться в ненадлежащем состоянии, при этом основные дефекты при первом осмотре не видны, и начинают проявляться только в процессе эксплуатации квартиры.

Например, ошибки в ремонтно-монтажных работах: некачественная шпаклевка, ошибки при заливке стяжки, неправильная укладка паркета, обои клеились не по технологии, поэтому отпали и т.п.

При этом в смете ущерба арендодатель настойчиво прописывает дополнительные виды работ, которые для устранения дефектов выполнять не обязательно.

Случай из практики: Инженер-эксперт «Лаборатории строительной экспертизы» Андрей Михайлович Мерзляков получил благодарственное письмо от заказчика. Написанное им техническое заключение помогло снизить итоговую сумму ущерба с 2 500 000 рублей до 200 000 рублей.

Эксперт в своей работе доказал, что сдаваемое в аренду помещение имело множество дефектов, появившихся не по вине арендатора, а по причине некачественного ремонта, проведенного арендодателем несколько лет назад. Доказательства оказались неопровержимыми, поэтому суд занял позицию ответчика.

Стоимость судебной экспертизы по определению размера ущерба: 25 000 рублей.
Сумма, которую сэкономил заказчик экспертизы: 2,3 миллиона рублей

3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)

Плохо работающая вентиляция, отопление и общие нарушения параметров микроклимата в помещении являются основанием для приостановления действия договора аренды. В этом случае вы можете обоснованно требовать устранения дефектов. Если же вы готовы терпеть проблемы отопления, водоснабжения и кондиционирования, то проведение экспертизы поможет снизить ставку арендной платы от 10 до 40%.

Что учитывают эксперты, составляя заключение, которое может повлиять как на стоимость аренды, так и на сумму возмещения ущерба?

1.Целевое использование помещения.

В договоре должно быть четко прописано – снимает, например, арендатор квартиру для жилья или собирается устроить в ней офис. Если эксперт определит, что жилое помещение использовалось как служебное, возникает повод для судебной тяжбы, в результате которой съемщик будет вынужден заплатить неустойку, даже если недвижимость содержится в хорошем состоянии.

2.Соответствие состояния помещения по истечении срока аренды первоначальному.

Эксперты определяют наличие дефектов по отношению к первичному состоянию объекта и подсчитывают стоимость необходимых ремонтных работ за счет арендатора.

С другой стороны, арендодатель должен обеспечить наличие в квартире коммунальных услуг – горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления.

Если с этими коммуникациями возникают какие-то неполадки, эксперт определяет их причину и относит стоимость ремонта, как правило, на счет арендодателя.

3.Причины возникновения незамеченных ранее дефектов.

Понятно, что если экспертиза установит вину арендатора, то он и должен будет оплатить устранение дефектов. Но если специалисты определят, что неполадки происходят из-за ошибок, допущенных на этапе строительства, например, использовались не соответствующие ГоСТам и СНиПам материалы и конструкции, устранением таких проблем съемщик заниматься не должен.

К примеру, если в санблоке были применены невлагостойкие материалы либо вентиляция не соответствовала требованиям правил и в результате в ванной возникла сырость, эксперты вынесут вердикт в пользу арендатора. То же касается возможного затопления квартиры на верхнем этаже в результате прохудившейся крыши здания.

В этих случаях ущерб после аренды съемщик оплачивать не должен, мало того, он имеет право настаивать на снижении арендной платы за причиненное неудобство.
В спорных вопросах, касающихся состояния квартиры или офиса, техническая экспертиза позволяет не просто дать реальную оценку, но и повлиять на стоимость арендной платы, зачастую в сторону ее снижения.

Поэтому при любом сомнении лучше всего полагаться на помощь специалистов.

Источник: https://www.sred.ru/vozvrat-depozita,-byit-ili-ne-byit

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса).

При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре.

Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений.

Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю.

В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи.

Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/kak-vypolnit-vozvrat-pomeshcheniya-arendodatelyu/

Капитальный ремонт при аренде

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК).

При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок.

Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ).

В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст.

330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его.

После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник: https://zemarenda.ru/kapitalnyj-remont-pri-arende/

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.

При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.

Если на момент передачи имущества стороны согласовали размер ущерба, то эту сумму нужно также прописать в акте.

r />

Пример указания в акте приема-передачи на причинение арендодателю убытков, если размер ущерба сторонами не оспаривается

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение, общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу.

Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).

После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора.

Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.

По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Приветствую, друзья! Меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и руководитель правового бюроBASHKEVICH.com. Здесь веду свой блог, где рассказываю о недвижимости с юридической стороны вопроса.

Месяц назад мы с клиентом заявили односторонний отказ от договора аренды. Сделали всё в соответствии с условиями соглашения. Благо такой отказ был возможен и прописан в тексте.

Его удалось внести перед подписанием аренды в последний момент (клиент и раньше работал с нами, а сам договор проходил через меня).

Теперь это условие помогло выйти из обременительного для арендатора обязательства.

Мы специально предусмотрели, что отказ от аренды не будет ничем обусловлен. То есть, никаких особых причин заявлять не надо. Достаточно за 1 месяц уведомить сторону об отказе от договора.

Однако ситуация сейчас осложняется тем, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата. Ссылается на невозможность приехать на объект и принять помещение. Такое поведение понятно. Это протест простив завершения отношений.

Возвратить помещение без подписанного обеими сторонами акта.

В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?

Подписанный сторонами акт о возврате – это доказательство, что вы перестали пользоваться помещением. В противном случае арендатор будет обязан в силу статьи 622 ГК РФ оплатить арендную плату, даже если договор прекратил свое действие.

Несвоевременный возврат влечет за собой целый веер последствий:

  • Арендная плата за все время просрочки.
  • Убытки, которые не покрыла арендная плата. Например, заключено новое соглашение уже с другим арендатором, по которому арендная плата выше прежней. В этом случае арендодатель несет убытки в виде упущенной выгоды. То есть, недополученной арендной платы от нового арендатора. Следовательно, за опоздание в сдаче помещения со старого арендатора будет взыскана разница в размере между старой и новой арендной платой.
  • Неустойка за несвоевременный выезд, если она предусмотрена договором аренды.

Упущенную выгоду довольно сложно взыскать с причинителя убытков. Все потому, что её трудно рассчитать. Также немаловажно доказать причинно-следственную связь. Однако в аренде это сделать несколько легче. Примером такого успешного результата является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-8331/18 (Дело № А60-65000/2017)

Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут

В моей статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?, очень четко описаны два случая, когда договор будет считаться расторгнутым.

А именно, когда стороны добровольно договорились расторгнуть договор (по обоюдному согласию). И когда одна из сторон заявила на законных основаниях односторонний отказ (когда обоюдного согласия нет).

В нашем же случае, мы не смогли договориться с арендодателем по каникулам. Не смогли договориться и по расторжению договора – проект соглашения о расторжении был отклонен арендодателем. Пришлось заявлять односторонний отказ от договора, направив ему уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.

Поэтому, если договор расторгнут в рамках законной процедуры, то арендатор обязан вернуть помещение.

В свою очередь, арендодатель должен его принять.

Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным

Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 13 своего обзора по аренде от 11 января 2002 г. № 66 привел очень конкретный пример, когда обязанность по оплате сохранялась пока действовал договор.

Как было изложено в обзоре, арендатор освободил арендованное помещение. Подписал акт возврата в одностороннем порядке. Однако раньше, чем закончился срок аренды.

Когда приглашал представителя арендодателя, то он разумно на приемку не явился. Когда же он обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, то позиция истца была поддержана.

Суд справедливо признал, что освобождение помещения и уведомление об этом другую сторону не прекратило аренду.

Следовательно, арендатор должен в начале расторгнуть договор, а после этого требовать от арендодателя принять помещение.

В нашей истории, был заявлен отказ от договора аренды в одностороннем порядке. При этом мы расторгли договор аренды легально. Ведь достаточно за 1 месяц до этого момента направить уведомление контрагенту. Более никаких требований у нас нет. Потому аренда прекратила свое действие законно, а значит и арендодатель обязан принять у нас помещение.

Правовое бюро недвижимости BASHKEVICH.com

Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно

Гражданским кодексом установлено, что уклонение от подписания акта возврата, является отказом от исполнения обязанности по передаче имущества. Данное правило установлено статьей 655 ГК РФ.

В этом случае следует выполнить главное условие – получить подтверждение такого незаконного уклонения.

После расторжения договора аренды (когда было направлено уведомление об отказе, о котором я упоминал выше) арендатордолжен пригласить арендодателя на объект в день прекращения договора. При правильном подходе, арендатор направляет соответствующее письмо по почте. Не стоит в этих случаях пользоваться электронной почтой, поскольку она не может достоверно подтвердить факт отправки.

О том как составить приглашение, я писал в статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?

Когда приглашенная сторона не явится на процедуру приемки помещения, надо направить повторное приглашение. Именно повторное приглашение будет являться основанием считать, что арендодатель уклонился от подписания акта, а значит будет доказана незаконность его действия.

В итоге, мы подготовили повторное приглашение. Однако и на него контрагент никак не среагировал. Из-за чего акт возврата был подписан в одностороннем порядке и направлен по почте вместе с ключами арендодателю.

При этом также важно будет опечатать помещение.

Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?

В ситуации, когда акт подписан в одностороннем порядке (при условии, что другая сторона приглашалась на подписание), и он направлен по почте арендодателю, то у арендатора не возникают последствия описанные выше. То есть, с этого момента будет считаться, что помещение легально возвращено.

Таким образом, арендодатель не может претендовать на арендную плату, возмещение убытков и иные суммы в виде неустойки и штрафов. Следовательно, статья 622 ГК РФ не применяется.

В судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендодатель в начале уклонялся от подписания акта, а в дальнейшем заявляет исковое заявление о взыскании арендной платы. Такая ситуация описана в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2019 № Ф04-6934/2018 по делу № А67-6812/2018.

Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?

В упомянутой статье 655 ГК РФ имеется четкое указание на передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами. Следовательно, значение имеет некое письменное доказательство, где зафиксирована воля каждой из сторон (в виде подписи).

Однако есть примеры, когда арендатор передает по почте ключи от помещения. Что, естественно, не доказывает факт возврата имущества. То есть, не создано условия, чтобы арендодатель мог бы выразить свою волю. Конечно, такое действие в виде возвращенных ключей никакого значения иметь не будет.

Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?

Согласно пункту 1 статьи 316 ГК РФ арендатор возвращает имущество арендодателю в том же месте, где его и получил. Значит, в месте нахождения арендуемого имущества.

Ущерб после аренды помещения и возврат депозита

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние
Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Экспертиза при спорах по аренде жилья – процесс распространенный. Прибегают к нему как арендодатели, так и арендаторы.

Если Вы арендодатель или ТОП-5 проблем ущерба, с которыми сталкиваются арендодатели

1.Повреждение стен и полов

Арендаторы оставили после себя кучу поломок в основных конструкциях квартиры: без согласования сверлили стены для установки детской спортивной стенки или турника, вбивали гвозди для развешивания картин. Напольное покрытие (линолеум, паркет, ламинат, ковролин) повреждено, поцарапано, пропалено. Плинтус оторван, на плитке появились заметные сколы и трещины

2.Окна, двери

Двери поцарапаны домашними животными, выбиты стекла в межкомнатных дверях. Оконные конструкции треснуты в результате физического воздействия, подоконники пропалены. При этом повреждения фурнитуры чаще связано с физическим износом, чем с порчей нанимателем.

3.Сантехника

Дефекты и повреждения кранов и смесителей, душевых кабин, ванн, унитазов.

4.Обои

Наблюдаются повреждения, потертости, сорваны куски. Обои исписаны фломастером, ручкой, красками (дети оставили свои «художества»).

5.Мебель

Мебель поцарапана домашними животными, пропалена. Поломаны диваны, кровати, шкафы, столы.

Вопрос: Что делать?

Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба

Владельцы сдаваемого в аренду помещения заказывают экспертизу для того, чтобы уличить арендаторов в порче своей недвижимости в процессе эксплуатации и заставить их сделать либо оплатить ремонт.

Доказанные повреждения помещения являются основания и для невыплаты внесенного депозита. Это решение правомерно, т.к.

в договорах аренды всегда прописывается условие сдать помещение после окончания срока аренды в том же состоянии, в каком оно было на момент заключения соглашения. 

Экспертная компания готовит техническое заключение, которое можно предъявить в суд для обоснования требований по возмещению. Подробнее о процедуре проведения экспертизы читайте тут…

Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы

Арендаторы также могут заказывать техническую экспертизу помещения.

Если эксперты выявят дефекты, о которых владелец квартиры или офиса умолчал, арендная плата неминуемо снизится, а депозит арендодатель обязан будет выплатить. Тем более что согласно п.1 ст.

611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Итак:

1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического

Бывает так, что арендодатель требует компенсацию ущерба после аренды помещения, которая составляет чуть ли не стоимость самой квартиры. Безусловно, при повреждениях одной полосы обоев придётся переклеивать обои во всём помещении, но бывают и такие случаи, когда достаточно поменять обшивку на диване, а не покупать новый.

2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков

Помещение может сдаваться в ненадлежащем состоянии, при этом основные дефекты при первом осмотре не видны, и начинают проявляться только в процессе эксплуатации квартиры.

Например, ошибки в ремонтно-монтажных работах: некачественная шпаклевка, ошибки при заливке стяжки, неправильная укладка паркета, обои клеились не по технологии, поэтому отпали и т.п.

При этом в смете ущерба арендодатель настойчиво прописывает дополнительные виды работ, которые для устранения дефектов выполнять не обязательно.

Случай из практики: Инженер-эксперт «Лаборатории строительной экспертизы» Андрей Михайлович Мерзляков получил благодарственное письмо от заказчика. Написанное им техническое заключение помогло снизить итоговую сумму ущерба с 2 500 000 рублей до 200 000 рублей.

Эксперт в своей работе доказал, что сдаваемое в аренду помещение имело множество дефектов, появившихся не по вине арендатора, а по причине некачественного ремонта, проведенного арендодателем несколько лет назад. Доказательства оказались неопровержимыми, поэтому суд занял позицию ответчика.

Стоимость судебной экспертизы по определению размера ущерба: 25 000 рублей.
Сумма, которую сэкономил заказчик экспертизы: 2,3 миллиона рублей

3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)

Плохо работающая вентиляция, отопление и общие нарушения параметров микроклимата в помещении являются основанием для приостановления действия договора аренды. В этом случае вы можете обоснованно требовать устранения дефектов. Если же вы готовы терпеть проблемы отопления, водоснабжения и кондиционирования, то проведение экспертизы поможет снизить ставку арендной платы от 10 до 40%.

Что учитывают эксперты, составляя заключение, которое может повлиять как на стоимость аренды, так и на сумму возмещения ущерба?

1.Целевое использование помещения.

В договоре должно быть четко прописано – снимает, например, арендатор квартиру для жилья или собирается устроить в ней офис. Если эксперт определит, что жилое помещение использовалось как служебное, возникает повод для судебной тяжбы, в результате которой съемщик будет вынужден заплатить неустойку, даже если недвижимость содержится в хорошем состоянии.

2.Соответствие состояния помещения по истечении срока аренды первоначальному.

Эксперты определяют наличие дефектов по отношению к первичному состоянию объекта и подсчитывают стоимость необходимых ремонтных работ за счет арендатора.

С другой стороны, арендодатель должен обеспечить наличие в квартире коммунальных услуг – горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления.

Если с этими коммуникациями возникают какие-то неполадки, эксперт определяет их причину и относит стоимость ремонта, как правило, на счет арендодателя.

3.Причины возникновения незамеченных ранее дефектов.

Понятно, что если экспертиза установит вину арендатора, то он и должен будет оплатить устранение дефектов. Но если специалисты определят, что неполадки происходят из-за ошибок, допущенных на этапе строительства, например, использовались не соответствующие ГоСТам и СНиПам материалы и конструкции, устранением таких проблем съемщик заниматься не должен.

К примеру, если в санблоке были применены невлагостойкие материалы либо вентиляция не соответствовала требованиям правил и в результате в ванной возникла сырость, эксперты вынесут вердикт в пользу арендатора. То же касается возможного затопления квартиры на верхнем этаже в результате прохудившейся крыши здания.

В этих случаях ущерб после аренды съемщик оплачивать не должен, мало того, он имеет право настаивать на снижении арендной платы за причиненное неудобство.
В спорных вопросах, касающихся состояния квартиры или офиса, техническая экспертиза позволяет не просто дать реальную оценку, но и повлиять на стоимость арендной платы, зачастую в сторону ее снижения.

Поэтому при любом сомнении лучше всего полагаться на помощь специалистов.

Источник: https://www.sred.ru/vozvrat-depozita,-byit-ili-ne-byit

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса).

При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре.

Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений.

Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю.

В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи.

Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/kak-vypolnit-vozvrat-pomeshcheniya-arendodatelyu/

Капитальный ремонт при аренде

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК).

При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок.

Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ).

В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст.

330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его.

После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник: https://zemarenda.ru/kapitalnyj-remont-pri-arende/

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.

При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.

Если на момент передачи имущества стороны согласовали размер ущерба, то эту сумму нужно также прописать в акте.

r />

Пример указания в акте приема-передачи на причинение арендодателю убытков, если размер ущерба сторонами не оспаривается

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение, общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу.

Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).

После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора.

Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.

По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Приветствую, друзья! Меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и руководитель правового бюроBASHKEVICH.com. Здесь веду свой блог, где рассказываю о недвижимости с юридической стороны вопроса.

Месяц назад мы с клиентом заявили односторонний отказ от договора аренды. Сделали всё в соответствии с условиями соглашения. Благо такой отказ был возможен и прописан в тексте.

Его удалось внести перед подписанием аренды в последний момент (клиент и раньше работал с нами, а сам договор проходил через меня).

Теперь это условие помогло выйти из обременительного для арендатора обязательства.

Мы специально предусмотрели, что отказ от аренды не будет ничем обусловлен. То есть, никаких особых причин заявлять не надо. Достаточно за 1 месяц уведомить сторону об отказе от договора.

Однако ситуация сейчас осложняется тем, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата. Ссылается на невозможность приехать на объект и принять помещение. Такое поведение понятно. Это протест простив завершения отношений.

Возвратить помещение без подписанного обеими сторонами акта.

В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?

Подписанный сторонами акт о возврате – это доказательство, что вы перестали пользоваться помещением. В противном случае арендатор будет обязан в силу статьи 622 ГК РФ оплатить арендную плату, даже если договор прекратил свое действие.

Несвоевременный возврат влечет за собой целый веер последствий:

  • Арендная плата за все время просрочки.
  • Убытки, которые не покрыла арендная плата. Например, заключено новое соглашение уже с другим арендатором, по которому арендная плата выше прежней. В этом случае арендодатель несет убытки в виде упущенной выгоды. То есть, недополученной арендной платы от нового арендатора. Следовательно, за опоздание в сдаче помещения со старого арендатора будет взыскана разница в размере между старой и новой арендной платой.
  • Неустойка за несвоевременный выезд, если она предусмотрена договором аренды.

Упущенную выгоду довольно сложно взыскать с причинителя убытков. Все потому, что её трудно рассчитать. Также немаловажно доказать причинно-следственную связь. Однако в аренде это сделать несколько легче. Примером такого успешного результата является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-8331/18 (Дело № А60-65000/2017)

Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут

В моей статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?, очень четко описаны два случая, когда договор будет считаться расторгнутым.

А именно, когда стороны добровольно договорились расторгнуть договор (по обоюдному согласию). И когда одна из сторон заявила на законных основаниях односторонний отказ (когда обоюдного согласия нет).

В нашем же случае, мы не смогли договориться с арендодателем по каникулам. Не смогли договориться и по расторжению договора – проект соглашения о расторжении был отклонен арендодателем. Пришлось заявлять односторонний отказ от договора, направив ему уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.

Поэтому, если договор расторгнут в рамках законной процедуры, то арендатор обязан вернуть помещение.

В свою очередь, арендодатель должен его принять.

Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным

Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 13 своего обзора по аренде от 11 января 2002 г. № 66 привел очень конкретный пример, когда обязанность по оплате сохранялась пока действовал договор.

Как было изложено в обзоре, арендатор освободил арендованное помещение. Подписал акт возврата в одностороннем порядке. Однако раньше, чем закончился срок аренды.

Когда приглашал представителя арендодателя, то он разумно на приемку не явился. Когда же он обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, то позиция истца была поддержана.

Суд справедливо признал, что освобождение помещения и уведомление об этом другую сторону не прекратило аренду.

Следовательно, арендатор должен в начале расторгнуть договор, а после этого требовать от арендодателя принять помещение.

В нашей истории, был заявлен отказ от договора аренды в одностороннем порядке. При этом мы расторгли договор аренды легально. Ведь достаточно за 1 месяц до этого момента направить уведомление контрагенту. Более никаких требований у нас нет. Потому аренда прекратила свое действие законно, а значит и арендодатель обязан принять у нас помещение.

Правовое бюро недвижимости BASHKEVICH.com

Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно

Гражданским кодексом установлено, что уклонение от подписания акта возврата, является отказом от исполнения обязанности по передаче имущества. Данное правило установлено статьей 655 ГК РФ.

В этом случае следует выполнить главное условие – получить подтверждение такого незаконного уклонения.

После расторжения договора аренды (когда было направлено уведомление об отказе, о котором я упоминал выше) арендатордолжен пригласить арендодателя на объект в день прекращения договора. При правильном подходе, арендатор направляет соответствующее письмо по почте. Не стоит в этих случаях пользоваться электронной почтой, поскольку она не может достоверно подтвердить факт отправки.

О том как составить приглашение, я писал в статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?

Когда приглашенная сторона не явится на процедуру приемки помещения, надо направить повторное приглашение. Именно повторное приглашение будет являться основанием считать, что арендодатель уклонился от подписания акта, а значит будет доказана незаконность его действия.

В итоге, мы подготовили повторное приглашение. Однако и на него контрагент никак не среагировал. Из-за чего акт возврата был подписан в одностороннем порядке и направлен по почте вместе с ключами арендодателю.

При этом также важно будет опечатать помещение.

Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?

В ситуации, когда акт подписан в одностороннем порядке (при условии, что другая сторона приглашалась на подписание), и он направлен по почте арендодателю, то у арендатора не возникают последствия описанные выше. То есть, с этого момента будет считаться, что помещение легально возвращено.

Таким образом, арендодатель не может претендовать на арендную плату, возмещение убытков и иные суммы в виде неустойки и штрафов. Следовательно, статья 622 ГК РФ не применяется.

В судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендодатель в начале уклонялся от подписания акта, а в дальнейшем заявляет исковое заявление о взыскании арендной платы. Такая ситуация описана в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2019 № Ф04-6934/2018 по делу № А67-6812/2018.

Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?

В упомянутой статье 655 ГК РФ имеется четкое указание на передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами. Следовательно, значение имеет некое письменное доказательство, где зафиксирована воля каждой из сторон (в виде подписи).

Однако есть примеры, когда арендатор передает по почте ключи от помещения. Что, естественно, не доказывает факт возврата имущества. То есть, не создано условия, чтобы арендодатель мог бы выразить свою волю. Конечно, такое действие в виде возвращенных ключей никакого значения иметь не будет.

Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?

Согласно пункту 1 статьи 316 ГК РФ арендатор возвращает имущество арендодателю в том же месте, где его и получил. Значит, в месте нахождения арендуемого имущества.

Ущерб после аренды помещения и возврат депозита

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние
Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Экспертиза при спорах по аренде жилья – процесс распространенный. Прибегают к нему как арендодатели, так и арендаторы.

Если Вы арендодатель или ТОП-5 проблем ущерба, с которыми сталкиваются арендодатели

1.Повреждение стен и полов

Арендаторы оставили после себя кучу поломок в основных конструкциях квартиры: без согласования сверлили стены для установки детской спортивной стенки или турника, вбивали гвозди для развешивания картин. Напольное покрытие (линолеум, паркет, ламинат, ковролин) повреждено, поцарапано, пропалено. Плинтус оторван, на плитке появились заметные сколы и трещины

2.Окна, двери

Двери поцарапаны домашними животными, выбиты стекла в межкомнатных дверях. Оконные конструкции треснуты в результате физического воздействия, подоконники пропалены. При этом повреждения фурнитуры чаще связано с физическим износом, чем с порчей нанимателем.

3.Сантехника

Дефекты и повреждения кранов и смесителей, душевых кабин, ванн, унитазов.

4.Обои

Наблюдаются повреждения, потертости, сорваны куски. Обои исписаны фломастером, ручкой, красками (дети оставили свои «художества»).

5.Мебель

Мебель поцарапана домашними животными, пропалена. Поломаны диваны, кровати, шкафы, столы.

Вопрос: Что делать?

Ответ: Заказывать экспертизу, включающую смету на восстановительный ремонт. Взыскивать с арендатора сумму ущерба

Владельцы сдаваемого в аренду помещения заказывают экспертизу для того, чтобы уличить арендаторов в порче своей недвижимости в процессе эксплуатации и заставить их сделать либо оплатить ремонт.

Доказанные повреждения помещения являются основания и для невыплаты внесенного депозита. Это решение правомерно, т.к.

в договорах аренды всегда прописывается условие сдать помещение после окончания срока аренды в том же состоянии, в каком оно было на момент заключения соглашения. 

Экспертная компания готовит техническое заключение, которое можно предъявить в суд для обоснования требований по возмещению. Подробнее о процедуре проведения экспертизы читайте тут…

Если Вы арендатор или с какими проблемами сталкиваются арендаторы

Арендаторы также могут заказывать техническую экспертизу помещения.

Если эксперты выявят дефекты, о которых владелец квартиры или офиса умолчал, арендная плата неминуемо снизится, а депозит арендодатель обязан будет выплатить. Тем более что согласно п.1 ст.

611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Итак:

1.Стоимость заявленного хозяином ущерба выше фактического

Бывает так, что арендодатель требует компенсацию ущерба после аренды помещения, которая составляет чуть ли не стоимость самой квартиры. Безусловно, при повреждениях одной полосы обоев придётся переклеивать обои во всём помещении, но бывают и такие случаи, когда достаточно поменять обшивку на диване, а не покупать новый.

2.Помещение уже сдавалось с дефектами, но наймодатель (арендодатель) требует возмещения убытков

Помещение может сдаваться в ненадлежащем состоянии, при этом основные дефекты при первом осмотре не видны, и начинают проявляться только в процессе эксплуатации квартиры.

Например, ошибки в ремонтно-монтажных работах: некачественная шпаклевка, ошибки при заливке стяжки, неправильная укладка паркета, обои клеились не по технологии, поэтому отпали и т.п.

При этом в смете ущерба арендодатель настойчиво прописывает дополнительные виды работ, которые для устранения дефектов выполнять не обязательно.

Случай из практики: Инженер-эксперт «Лаборатории строительной экспертизы» Андрей Михайлович Мерзляков получил благодарственное письмо от заказчика. Написанное им техническое заключение помогло снизить итоговую сумму ущерба с 2 500 000 рублей до 200 000 рублей.

Эксперт в своей работе доказал, что сдаваемое в аренду помещение имело множество дефектов, появившихся не по вине арендатора, а по причине некачественного ремонта, проведенного арендодателем несколько лет назад. Доказательства оказались неопровержимыми, поэтому суд занял позицию ответчика.

Стоимость судебной экспертизы по определению размера ущерба: 25 000 рублей.
Сумма, которую сэкономил заказчик экспертизы: 2,3 миллиона рублей

3.Условия в помещении не соответствуют заявленным в договоре (плохая вентиляция, сырость, холодно) или как снизить арендную стоимость помещения (квартиры/офиса)

Плохо работающая вентиляция, отопление и общие нарушения параметров микроклимата в помещении являются основанием для приостановления действия договора аренды. В этом случае вы можете обоснованно требовать устранения дефектов. Если же вы готовы терпеть проблемы отопления, водоснабжения и кондиционирования, то проведение экспертизы поможет снизить ставку арендной платы от 10 до 40%.

Что учитывают эксперты, составляя заключение, которое может повлиять как на стоимость аренды, так и на сумму возмещения ущерба?

1.Целевое использование помещения.

В договоре должно быть четко прописано – снимает, например, арендатор квартиру для жилья или собирается устроить в ней офис. Если эксперт определит, что жилое помещение использовалось как служебное, возникает повод для судебной тяжбы, в результате которой съемщик будет вынужден заплатить неустойку, даже если недвижимость содержится в хорошем состоянии.

2.Соответствие состояния помещения по истечении срока аренды первоначальному.

Эксперты определяют наличие дефектов по отношению к первичному состоянию объекта и подсчитывают стоимость необходимых ремонтных работ за счет арендатора.

С другой стороны, арендодатель должен обеспечить наличие в квартире коммунальных услуг – горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления.

Если с этими коммуникациями возникают какие-то неполадки, эксперт определяет их причину и относит стоимость ремонта, как правило, на счет арендодателя.

3.Причины возникновения незамеченных ранее дефектов.

Понятно, что если экспертиза установит вину арендатора, то он и должен будет оплатить устранение дефектов. Но если специалисты определят, что неполадки происходят из-за ошибок, допущенных на этапе строительства, например, использовались не соответствующие ГоСТам и СНиПам материалы и конструкции, устранением таких проблем съемщик заниматься не должен.

К примеру, если в санблоке были применены невлагостойкие материалы либо вентиляция не соответствовала требованиям правил и в результате в ванной возникла сырость, эксперты вынесут вердикт в пользу арендатора. То же касается возможного затопления квартиры на верхнем этаже в результате прохудившейся крыши здания.

В этих случаях ущерб после аренды съемщик оплачивать не должен, мало того, он имеет право настаивать на снижении арендной платы за причиненное неудобство.
В спорных вопросах, касающихся состояния квартиры или офиса, техническая экспертиза позволяет не просто дать реальную оценку, но и повлиять на стоимость арендной платы, зачастую в сторону ее снижения.

Поэтому при любом сомнении лучше всего полагаться на помощь специалистов.

Источник: https://www.sred.ru/vozvrat-depozita,-byit-ili-ne-byit

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса).

При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре.

Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений.

Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

  • выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
  • подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю.

В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи.

Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/kak-vypolnit-vozvrat-pomeshcheniya-arendodatelyu/

Капитальный ремонт при аренде

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК).

При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок.

Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ).

В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст.

330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его.

После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник: https://zemarenda.ru/kapitalnyj-remont-pri-arende/

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.

При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.

Если на момент передачи имущества стороны согласовали размер ущерба, то эту сумму нужно также прописать в акте.

r />

Пример указания в акте приема-передачи на причинение арендодателю убытков, если размер ущерба сторонами не оспаривается

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение, общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу.

Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).

После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора.

Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.

По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения. Что делать? – Инструкция юриста

Арендатор не обязан выполнять работы по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние

Приветствую, друзья! Меня зовут Сергей Башкевич. Я юрист и руководитель правового бюроBASHKEVICH.com. Здесь веду свой блог, где рассказываю о недвижимости с юридической стороны вопроса.

Месяц назад мы с клиентом заявили односторонний отказ от договора аренды. Сделали всё в соответствии с условиями соглашения. Благо такой отказ был возможен и прописан в тексте.

Его удалось внести перед подписанием аренды в последний момент (клиент и раньше работал с нами, а сам договор проходил через меня).

Теперь это условие помогло выйти из обременительного для арендатора обязательства.

Мы специально предусмотрели, что отказ от аренды не будет ничем обусловлен. То есть, никаких особых причин заявлять не надо. Достаточно за 1 месяц уведомить сторону об отказе от договора.

Однако ситуация сейчас осложняется тем, что арендодатель отказывается подписывать акт возврата. Ссылается на невозможность приехать на объект и принять помещение. Такое поведение понятно. Это протест простив завершения отношений.

Возвратить помещение без подписанного обеими сторонами акта.

В чем риск, если помещение не будет возвращено арендодателю?

Подписанный сторонами акт о возврате – это доказательство, что вы перестали пользоваться помещением. В противном случае арендатор будет обязан в силу статьи 622 ГК РФ оплатить арендную плату, даже если договор прекратил свое действие.

Несвоевременный возврат влечет за собой целый веер последствий:

  • Арендная плата за все время просрочки.
  • Убытки, которые не покрыла арендная плата. Например, заключено новое соглашение уже с другим арендатором, по которому арендная плата выше прежней. В этом случае арендодатель несет убытки в виде упущенной выгоды. То есть, недополученной арендной платы от нового арендатора. Следовательно, за опоздание в сдаче помещения со старого арендатора будет взыскана разница в размере между старой и новой арендной платой.
  • Неустойка за несвоевременный выезд, если она предусмотрена договором аренды.

Упущенную выгоду довольно сложно взыскать с причинителя убытков. Все потому, что её трудно рассчитать. Также немаловажно доказать причинно-следственную связь. Однако в аренде это сделать несколько легче. Примером такого успешного результата является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-8331/18 (Дело № А60-65000/2017)

Возвратить арендованное помещение можно только тогда, когда договор аренды расторгнут

В моей статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?, очень четко описаны два случая, когда договор будет считаться расторгнутым.

А именно, когда стороны добровольно договорились расторгнуть договор (по обоюдному согласию). И когда одна из сторон заявила на законных основаниях односторонний отказ (когда обоюдного согласия нет).

В нашем же случае, мы не смогли договориться с арендодателем по каникулам. Не смогли договориться и по расторжению договора – проект соглашения о расторжении был отклонен арендодателем. Пришлось заявлять односторонний отказ от договора, направив ему уведомление по почте заказным письмом с описью вложения.

Поэтому, если договор расторгнут в рамках законной процедуры, то арендатор обязан вернуть помещение.

В свою очередь, арендодатель должен его принять.

Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принимать помещение будет законным

Высший Арбитражный Суд РФ в пункте 13 своего обзора по аренде от 11 января 2002 г. № 66 привел очень конкретный пример, когда обязанность по оплате сохранялась пока действовал договор.

Как было изложено в обзоре, арендатор освободил арендованное помещение. Подписал акт возврата в одностороннем порядке. Однако раньше, чем закончился срок аренды.

Когда приглашал представителя арендодателя, то он разумно на приемку не явился. Когда же он обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, то позиция истца была поддержана.

Суд справедливо признал, что освобождение помещения и уведомление об этом другую сторону не прекратило аренду.

Следовательно, арендатор должен в начале расторгнуть договор, а после этого требовать от арендодателя принять помещение.

В нашей истории, был заявлен отказ от договора аренды в одностороннем порядке. При этом мы расторгли договор аренды легально. Ведь достаточно за 1 месяц до этого момента направить уведомление контрагенту. Более никаких требований у нас нет. Потому аренда прекратила свое действие законно, а значит и арендодатель обязан принять у нас помещение.

Правовое бюро недвижимости BASHKEVICH.com

Когда договор аренды расторгнут, то уклонение от приемки помещения незаконно

Гражданским кодексом установлено, что уклонение от подписания акта возврата, является отказом от исполнения обязанности по передаче имущества. Данное правило установлено статьей 655 ГК РФ.

В этом случае следует выполнить главное условие – получить подтверждение такого незаконного уклонения.

После расторжения договора аренды (когда было направлено уведомление об отказе, о котором я упоминал выше) арендатордолжен пригласить арендодателя на объект в день прекращения договора. При правильном подходе, арендатор направляет соответствующее письмо по почте. Не стоит в этих случаях пользоваться электронной почтой, поскольку она не может достоверно подтвердить факт отправки.

О том как составить приглашение, я писал в статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?

Когда приглашенная сторона не явится на процедуру приемки помещения, надо направить повторное приглашение. Именно повторное приглашение будет являться основанием считать, что арендодатель уклонился от подписания акта, а значит будет доказана незаконность его действия.

В итоге, мы подготовили повторное приглашение. Однако и на него контрагент никак не среагировал. Из-за чего акт возврата был подписан в одностороннем порядке и направлен по почте вместе с ключами арендодателю.

При этом также важно будет опечатать помещение.

Будут ли применены для арендатора последствия невозврата имущества, если акт подписан только арендатором?

В ситуации, когда акт подписан в одностороннем порядке (при условии, что другая сторона приглашалась на подписание), и он направлен по почте арендодателю, то у арендатора не возникают последствия описанные выше. То есть, с этого момента будет считаться, что помещение легально возвращено.

Таким образом, арендодатель не может претендовать на арендную плату, возмещение убытков и иные суммы в виде неустойки и штрафов. Следовательно, статья 622 ГК РФ не применяется.

В судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендодатель в начале уклонялся от подписания акта, а в дальнейшем заявляет исковое заявление о взыскании арендной платы. Такая ситуация описана в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2019 № Ф04-6934/2018 по делу № А67-6812/2018.

Можно ли как-то иначе доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?

В упомянутой статье 655 ГК РФ имеется четкое указание на передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами. Следовательно, значение имеет некое письменное доказательство, где зафиксирована воля каждой из сторон (в виде подписи).

Однако есть примеры, когда арендатор передает по почте ключи от помещения. Что, естественно, не доказывает факт возврата имущества. То есть, не создано условия, чтобы арендодатель мог бы выразить свою волю. Конечно, такое действие в виде возвращенных ключей никакого значения иметь не будет.

Где подписывать акт о возврате и куда приглашать арендодателя?

Согласно пункту 1 статьи 316 ГК РФ арендатор возвращает имущество арендодателю в том же месте, где его и получил. Значит, в месте нахождения арендуемого имущества.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e675471bb66e44bc5f553a0/arendodatel-ne-podpisyvaet-akt-vozvrata-pomesceniia-chto-delat-instrukciia-iurista-5ec0fb20f0a6d113d54b8183

Финансист тут
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: