Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Содержание
  1. Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример
  2. Фсо №7: взгляд со стороны практиков
  3. Задание на оценку судна
  4. Требования и стандарты фсо № 7 при составлении отчетов об оценке
  5. / фсо-7 оценка недвижимости
  6. Отчет об оценки специализированного оборудования без осмотра
  7. Пример допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра
  8. Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке
  9. 1 проблема. Задание на оценку
  10. 2 проблема. Осмотр объекта оценки
  11. 3 проблема. Анализ рынка
  12. 4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования
  13. 5 проблема. Подходы к оценке
  14. 6 проблема. Согласование результатов
  15. Допущения и ограничения в работе оценщика
  16. Пример 1
  17. Пример 2
  18. Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:
  19. Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» Аналитические материалы Статьи

Фсо №7: взгляд со стороны практиков

Оценщик 1 категории

ЗАО «Региональный центр оценки и

управления стоимостью предприятия»

Оценщик 1 категории,

ЗАО «Региональный центр оценки и

управления стоимостью предприятия»

Законодательство по оценочной деятельности пересматривается достаточно часто, что не вносит стабильности в работу оценщиков.

Разработчики ФСО №7 («Оценка недвижимости») ставили перед собой цель облегчить работу специалистов по оценке, сделав деятельность по оценке более «прозрачной» и понятной, как самим оценщикам, особенно начинающим, так и пользователям составленных отчетов по оценке недвижимого имущества. Получилось ли выполнить в новом стандарте поставленные задачи? Для этого проанализируем предложенный нам вариант стандарта с разных точек зрения:

с позиции работодателя;

с позиции оценщика;

с точки зрения образовательных заведений, готовящих оценщиков.

Итак, начнем по порядку.

С точки зрения работодателя меняется:

— оформление отчета (утяжеление по форме), а значит увеличение трудозатрат у сотрудников и, при существующей практике демпинга, (никуда проблема не исчезла) возникновение ценовых диспропорций. Себестоимость работ возрастает, а стоимость услуг по оценке поднять достаточно сложно;

— возрастает требование к информационному обеспечению работы сотрудников: потребуется создание или приобретение (т.е. увеличение затрат на ведение оценочной деятельности) или модернизация использования имеющихся в компании баз данных по объектам недвижимости. Затраты на дополнительное обучение, семинары и т.д.;

— требования к существующей в компании системе контроля качества ужесточаются (в каком бы виде она не существовала);

— стоимость пакетной услуги «отчет+экспертиза отчета» (при необходимости) увеличивается.

С точки зрения оценщика меняется:

— оформление отчета (очередное утяжеление по форме, введение новой терминологии (ОКС, сегмент);

— значимость аналитико-расчетной части отчета возрастает (осмелимся предположить, что важно для любого пользователя отчета);

— трудоемкость работ (при этом оплата услуг не возрастает прямо пропорционально вложенному труду, если не наоборот);

— требование к уровню своей квалификации, так как надо улавливать задаваемый тренд на возрастание роли аналитико-расчетной части отчета. Здесь или сам занимаешься своим самообразованием или ищешь, кто тебя научит.

Достаточно очевидно, что для профессионального выполнения все стоящих перед оценщиком задач требуется не только большой опыт, но и высокое качество образования в сфере оценки. Поэтому давайте рассмотрим новый стандарт с точки зрения образовательных учреждений, готовящих специалистов по оценке недвижимого имущества.

Например, если раньше аналитико-расчетному аспекту в большинстве образовательных учреждений не уделялось должного внимания при подготовке оценщиков, то после утверждения ФСО №7 придется менять программу подготовки.

После появления ФСО-7 нами были прослушаны четыре вебинара с четырьмя видами комментариев к нему. Вывод: единое мнение, что конкретно писать по тому или иному пункту ФСО №7, отсутствует.

Сразу же напрашивается мысль, что наряду с данным ФСО надо было выпустить и методические рекомендации, которые позволили бы оценщикам понять, что подразумевали авторы, например, когда писали о составе объекта оценки или экологическом загрязнении.

На наш взгляд, эти рекомендации также должны быть едиными, а не каждая СРО будет писать свои, так как такая практика уже появилась. Данный факт может привести к абсолютно разной трактовке, и оценщики той или иной СРО будут снова выпускать разные отчеты, снова ходить в суды и спорить друг с другом на недоумевающих глазах судьи.

Положительные и отрицательные стороны ФСО №7:

В информации по осмотру объекта теперь можно указывать, что объект не осматривался и это особенно важно, когда речь идет о ретроспективной оценке.

Оценщик теперь может указать причины, по которым объект оценки не был осмотрен, предположим, в разделе допущения и ограничения, а также проводить осмотр не лично, а через представителя, например, когда объект оценки находится в Хабаровске, а мы работаем в Екатеринбурге.

Анализ рынка стал более полным, явно обозначено, что должно быть, какие разделы, хотя информация о том, что должен включать в себя раздел о политической и социально-экономической обстановке в стране и регионе пора бы уже конкретизировать, потому что есть уже у аналитиков данные, какие факторы являются ценообразующими для рынка недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования также стал более информативным. Хотелось бы обратить внимание на трактовку старых понятий по-новому: максимизация продуктивности, физическая возможность, юридическая разрешенность. П.

17 данного раздела, как нам кажется, не всегда соблюдается, т.е. не всегда АНЭИ встроенных жилых и нежилых помещений проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

А если объект – небольшое торговое помещение в здании института?

Раздел 24а позволил оценщикам на основе стандарта, а не на основе практики отказываться от затратного подхода при оценке частей (встроенных помещений).

Чего не хватает в указанных стандартах?

Описания новых понятий и определений, например, что такое ОКС и что входит в них, так как на семинарах одним из постоянных вопросов были: а как оценивать сарай, а арендную плату, а сервитут и т.д.;

Упоминание об экологическом загрязнении: что имели в виду разработчики не совсем понятно, как учитывать данный факт, как рассчитывать его влияние на стоимость объекта оценки, как выразить это математически не пояснено. Вот опять же тема для образовательных учреждений или выпуска методических рекомендаций. Скорее всего, в рамках стандарта эта информация избыточна, но в методических рекомендациях можно и нужно дать пояснение.

Не совсем понятно, зачем в задании на оценку появились три новых пункта, которые относятся к описанию объекта оценки. Все сводится к тому, что оценщики в этом задании делают ссылки на раздел «Точное описание объекта оценки».

Пункт «Состав объекта оценки» оценщики трактуют как состав, например, офисного помещения, что оно в себя включает какие основные и вспомогательные помещения, но никак не состав в разрезе земельного участка и улучшения –то есть составного объекта недвижимости по законодательству.

Сразу возникает вопрос, а какой состав у квартир?

п.9 ФСО говорит о расчетных величинах, которые могут быть указаны, но как оказалось, здесь подразумевается о расчетных величинах, которые подлежат определению.

Ведь в задании на оценку оценщик не может указать расчетные величины, рассчитанные в отчете, так как задание на оценку предваряет отчет об оценке и готовится заказчиком или мы что-то здесь недопонимаем, что имели ввиду разработчики.

Заказчик, таким образом, самостоятельно указывает дополнительные величины, которые он хотел бы, чтобы оценщики рассчитали, но указание какой-либо дополнительной величины, необходимой для расчета, ведет к дополнительной работе. Возникает вопрос: это новая оценка? Новый договор? Отсюда новая стоимость услуг?

Раздел 22. Сравнительный подход. Все очень подробно и достаточно понятно описано, но ни слова не сказано о поправках. А именно они и влияют на итоговую величину.

И каждый оценщик рассчитывает поправки по-своему, многие используют свое экспертное мнение или экспертное мнение других оценщиков, метод парных продаж, который в России практически не работает.

На самом деле расчет поправок – это самое простое, на наш взгляд, что может быть в оценке, даже проще, чем подбор аналогов, главное − уметь пользоваться Excel и иметь базу объектов в электронном виде.

Конечно, в рамках ФСО №7 данная информация также может быть избыточной, но в методических рекомендациях существенно полезной. Также в методических рекомендациях более подробно можно изложить о том, как происходит выбор объектов-аналогов. В нашей организации давно сложилась практика и процесс отбора-аналогов по определенной схеме:

Анализ 3-4 основных источников информации (журналы, газеты, электронные базы, сайты) на предмет наличия аналогов, например, производственно-складская недвижимость в одном из районов 4-го ценового пояса (для справки: в г.

Екатеринбурге 5 ценовых районов: Центр и 4 ценовых района в зависимости от удаленности от центра города). Составляется таблица по всем найденным аналогам 4-го ценового пояса.

Одновременно включается такой критерий, как правило отбора (согласно ФСО №7), основанный на ценообразующих факторах, например:

-местоположение – районы 4 ценового пояса

-наличие коммуникации – отопление отсутствует

-площадь – более 1000 кв.м.

В зависимости от количества найденных аналогов правила отбора расширяются.

Далее при помощи обзвона собственников объектов или их представителей, контакты которых указаны в объявлениях, или на основании той информации, которая указана в объявлении, отбрасываются объекты, которые не могут быть признаны аналогами объекту-оценки, что указывается в дополнительном столбце: обоснование отказа от использования объекта в качестве объекта-аналога.

Раздел 23. Доходный подход: ничего не сказано о ставке дисконтирования.

Кроме того, вот здесь и не хватает методических рекомендаций, которые бы пояснили, как считать ставку капитализации и ставку дисконтирования, так как именно в этих понятиях оценщики часто путаются и считают совершенно по-разному.

Хотелось бы упомянуть метод рыночной экстракции, о котором говорится в ФСО №7: как его использовать, когда рынок не развит? В данном разделе важно мнение практикующих оценщиков, которые живут и работают на периферии, где рынок, как правило, неактивен.

Раздел 30 о границах интервала также вызывает много споров, одни оценщики считают, что эти границы напрямую «вытекают» из анализа рынка, другие – что это диапазон, который надо указывать в конце отчета, и который находится расчетным путем на основании методик (коэффициент Стьюдента для расчета случайной погрешности, статья Лейфера Л.А. «Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика») или Excel (отклонение от среднеарифметической).

Читать еще:  Увольнении при сокращении штата биржа труда

Сравнительная таблица ФСО-7 иRICS(укрупненно)

Сравнение с другими стандартами (на примереRICS)

Задание на оценку судна

Общий набор элементов задания на оценку любого актива в российской практике оценки устанавливается Федеральными Стандартами Оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1) «. В частности, ФСО-1 перечисляет следующие элементы задания на оценку:

  • Объект оценки.
  • Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки.
  • Цель оценки.
  • Предполагаемое использование результатов оценки.
  • Вид стоимости.
  • Дата оценки.
  • Допущения, на которых должна основываться оценка.

Федеральный стандарт по оценке «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО-10)», включающий в круг ведения в т.ч.

подлежащие государственной регистрации морские суда и суда внутреннего плавания, не устанавливает специальные элементы задания на оценку, отражающие именно специфику оценки судов.

Из положений ФСО-10, касающихся задания на оценку и в некоторой степени отражающих специфику оценки судов, можно отметить следующие пункты:

  • допущение, связанное с ограничением объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
  • допущение, связанное с ограничением объема работ по анализу рынка.

К сожалению, в настоящее время ни в Федеральных стандартах оценки, ни в сводах стандартов РОО не предусмотрен отдельный стандарт, охватывающий целенаправленно сферу оценки морских судов (судов внутреннего плавания).

Источник: https://advokat-nasledstvo.ru/raznoe/dopushhenija-i-ogranichenija-svjazannye-s-neprovedeniem-osmotra-primer.html

Требования и стандарты фсо № 7 при составлении отчетов об оценке

Инженерное обеспечение Отопление: централизованно, от городских сетей; Водопровод: централизованно, от городских сетей; Канализация: централизованно, в городские сети; Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей; Электроснабжение: централизованно, от городских сетей; Телефон: централизованно, от городских сетей. Описание здания Описание и технические характеристики здания оцениваемого объекта недвижимости составлены на основании технического паспорта, сведений, предоставленных Заказчиком, данных осмотра, проведенного Оценщиком и приведены в Таблице 3.5.
Таблица 3.5 Объект оценки:Нежилое 2-х этажное кирпичное здание , общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ) 1. Общие данные Наименование объекта оценки по свидетельству о государственной регистрации права Нежилое 2-х этажное кирпичное здание , общая площадь 1670 кв.м.

/ фсо-7 оценка недвижимости

21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. VII. Подходы к оценке 22.

Отчет об оценки специализированного оборудования без осмотра

Внимание Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Оценка рыночной стоимости объекта оценки, осуществляется по договору №207 от 12.03.2012 г.

Заказчиком на оценку является ПАО «ХХХ» в лице Иванова Ольга Васильевна Оценщик при определении рыночной стоимости объекта не проводил экспертизу прав собственности. Оценщик руководствовался информацией, предоставленной заказчиком.

Описание местоположения Общая информация представлена в таблице 3.3 Таблица 3.3 Город ХХХ Район ХХХ Адрес ул.
Задание на оценку Согласно п.

2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета. Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.

8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.

При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки» Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо. 2 проблема.

Оценка Методология Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться.

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.

Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий. 1 проблема.

Тем не менее необходимо и не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3. То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Пример допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра

При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. II. Объекты оценки 4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки 5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Источник: http://agnbotulinum.com/dopushheniya-i-ogranicheniya-svyazannye-s-neprovedeniem-osmotra-primer/

Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

15 января 2015

Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться.

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.

Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий.

1 проблема. Задание на оценку

Согласно п.2,  ФСО № 7 только  развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных  требований  ФСО №1-3 к процедуре оценки и  составлению отчета.

Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.
При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение  даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.

2 проблема. Осмотр объекта оценки

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.

В п.

5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указаноиное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев,  когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости  получения специальных разрешений или угрозы здоровью.  В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.

Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как  по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

3 проблема. Анализ рынка

Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.

В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.

Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки.

Например, если объект оценки  – помещение в торговом центре, нет необходимости проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта,  осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.

Обратите внимание, что  в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ факторов, влияющих на спрос и предложение. Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их мотивацию.

Согласно пп «г» п.11 ФСО 7  Оценщик должен приводить интервалы значений факторов, влияющих на спрос и предложений.

  Но не все факторы могут иметь количественную оценку, например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на увеличение спроса на недвижимость.

В таком случае приводите в отчете интервал значений только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.

По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических  и социально-экономических факторов, обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы.

Считаю, что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социально-экономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки.

Как это проводится,  можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.

Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и  не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.

То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те  данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть определены.

Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо  сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.

4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования

Выделю здесь ключевую проблему –  анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа.

С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта.

Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными.

Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости,  расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель  должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки  не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.

5 проблема. Подходы к оценке

Как выполнить требование  пп. «в» п 22?

В частности  «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В данном случае можно указать,  какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.

Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка.

В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение.

Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.

6 проблема. Согласование результатов

п. 28. «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».

То есть по стандарту оценки при согласовании результатов  вводится обязательность объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет.

п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
 

На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала. Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в стоимости обусловлена множеством фактором – как качеством исходной информацией, так и погрешностью в расчетах. Пока отсутствует единая методика, рекомендую основывать свои доводы на проведенном анализе рынка объекта оценки.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/standards-and-methods/30-trebovaniya-i-standarty-fso-no-7-pri-sostavlenii-otchetov-ob-otsenke-

Допущения и ограничения в работе оценщика

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

При составлении отчета об оценке, оценщик всегда использует и включает в него определенные допущения и ограничения. Делается это по целому ряду причин о которых и пойдет речь в данной статье.

Основными целями введения в отчет об оценке определенных допущений и ограничений являются:

  1. Обезопасить оценщика от потенциальных жалоб на нарушение оценочного законодательства
  2. Определить круг компетенций оценщика и показать моменты, за которые он “может отвечать” и те за которые он ответственности в случае чего не несет (т.к. они не входят в его компетенцию).

Далее приведу определение допущений и ограничений, сформулированные специалистами Некомерческого партнерства “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет””:

  • допущения — гипотетические суждения Оценщика, повлиявшие на результат оценки. Природа формирования допущений заключена в необходимости освобождения Оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании Заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки;
  • ограничения (ограничительные условия) — пределы применения полученного результата оценки;
  • возможность использования инструмента «допущения и ограничения» для защиты Оценщика установлена ст. 11 135-ФЗ, п.п. «з» п. 17 ФСО №1 и п.п. «г» п. 8 ФСО №3.

Исходя из указанного выше, допущения могут применяться оценщиком в различных ситуациях:

  • при недостатке рыночной информации об объекте оценки;
  • при недостатке технической информации;
  • при недостатке или невозможности получения информации о  правовом статусе объекта оценки (сведения о праве собственности на объект, ограничениях, обременениях и т.д.).
  • при невозможности получения получить заключение от профильного специалиста относительно специфических свойств объекта оценки.

Пример 1

Оценка квартиры. Предоставлены технические документы, а также документы о праве собственности. Но документ о праве собственности (например) пятилетней давности.

За эти пять лет правовой статус объекта мог измениться (например могли появиться ограничения или обременения). Но по словам заказчика ничего такого нет.

Оценщик работает с теми данными, которые ему предоставлены.

Поэтому указывает в отчете допущение, что (как утверждает заказчик) никаких ограничений и обременений на квартиру на данный момент не наложено. И указывает это в отчете об оценке. Таким образом он страхует себя от того, что какие то обременения все же выявятся и повлияют на стоимость объекта.

Пример 2

Оценка здания. Представлена старая техническая документация на здание в которой написано, что оно находится в хорошем состоянии. При этом заказчик отказался дополнительно привлекать профильного строительного эксперта для выяснения текущего технического состояния здания.

В этой ситуации оценщик вынужден работать “с тем что есть” но при этом в отчете указывает допущение, что техническая документация рассматривается как актуальная и отражающая действительное состояние здания. Также указывает, что клиент отказался привлекать профильного специалиста и проводить дополнительное исследование.

В итоге, если выяснится что здание имеет дефекты и его стоимость снизится, то всякая ответственность с оценщика снимается так как он (как и должен был в этой ситуации) указал в отчете необходимое в данной ситуации допущение, а также то, что информация полученная от заказчика была неполной.

Таким образом допущения и ограничения, указываемые в отчете об оценке выполняют две основные функции:

Во-первых указывают клиенту и контролирующим органам на факторы, способные повлиять на стоимость оценки (недостаток или неточность информации об объекте и другие  спорные моменты).

Во-вторых, правильно указанные допущения и ограничения страхуют оценщика от потенциальных неприятностей.

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:

Оценка квартиры-студии3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры3800 рублей
Оценка домаот 8000 рублей

Ждем вашего звонка с 8.00 до 20.00 каждый день – без перерывов и выходных!

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/dopushheniya-ogranicheniya/

Финансист тут
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: