Размер ставки капитализации для земельного участка

Содержание
  1. Размер ставки капитализации для земельного участка
  2. 4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
  3. 4.1.1. Определение стоимости земельного участка
  4. Земельное право
  5. Размер ставки капитализации для земельного участка образец
  6. Размер ставки капитализации для земельного участка по кадастровому номеру
  7. Ставка капитализации для земельного участка
  8. 1. Определение величины капитализируемого дохода.
  9. Ставка капитализации для земельного участка 2019
  10. Ставка капитализации для земельного участка 2018
  11. Ставка капитализации для земельного участка 2017
  12. Ставка капитализации для земельного участка сельхозназначения
  13. Ставка капитализации для земельного участка кумулятивным методом
  14. Оценка рыночной стоимости земельного участка 2020 – основные методы
  15. Общая информация о методах оценки
  16. Необходимые документы
  17. Понятие оценки
  18. Таблица 14. Расчет ставки капитализации для земельного участка
  19. Главные методики оценки земли
  20. Арендная ставка на земельный участок и нюансы
  21. Ставка капитализации для земельного участка 2016
  22. Способы оценочной стоимости земли
  23. Ставка капитализации для земельных участков (в процентах)
  24. Определение рыночной стоимости земельного участка
  25. Доходный подход к оценке земельных участков
  26. Largeeconomic
  27. 4.2. доходный подход

Размер ставки капитализации для земельного участка

Размер ставки капитализации для земельного участка

› Разное

17.03.2020

Одной из наиболее важных составляющих управления городской недвижимостью является увеличение ее доходности, которое в значительной мере зависит от ситуации на рынке недвижимости, экономических, фискально-монетарных и социально-политических факторов.

Доходность земельно-имущественного комплекса г.

Москвы, выражающаяся показателями, характеризующими постоянные поступления в бюджет за пользование городскими земельными ресурсами, отражающими доходы (в том числе и внебюджетные) от продажи имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, начиная с 1998 года, снижается. В сложившейся ситуации городская администрация ищет новые формы управления городской недвижимостью, обеспечивающие максимальную доходность от эксплуатации земельно-имущественного комплекса.

При принятии управленческого решения в отношении вариантов дальнейшего использования земельного участка необходимо провести оценку доходности его использования (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования).

В качестве основного критерия эффективности принимаемого управленческого решения служит увеличение стоимости объекта недвижимости, то есть, в соответствии с теорией оценки, прежде всего, земельного участка и дохода от его использования.

Наиболее точно оценить доходность недвижимости позволяют методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом наибольшую сложность при использовании данных методов вызывает определение ставки дисконта и коэффициента капитализации.

И если расчет этих показателей для недвижимости опирается на достаточное количество достоверной информации, то определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации применительно к земельным участкам, в связи с их небольшим оборотом и спецификой земельного рынка в г.

Москве, вызывает наибольшую сложность и, как правило, опирается на экспертную, а значит субъективную, оценку.

Основная формула доходного подхода выглядит следующим образом:

где:NOI — чистый операционный доход относящийся к объекту оценки;

R — коэффициент капитализации для оцениваемого объекта.

Данная формула справедлива, как для объекта недвижимости в целом, так и для улучшений или земельного участка, то есть стоимость земельного участка может быть рассчитана по формуле:

V зем. = NOI зем. / R зем. ,

где: NOI зем. — чистый операционный доход, относящийся к земельному участку;

R зем. — коэффициент капитализации для земли.

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации достаточно точно рассчитывается с использованием техники остатка для земли, по формуле:

NOI зем. = NOI нед. — NOI улуч. ,

где: NOI нед. — чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;

NOI улуч. — чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.).

Рекомендуем определять NOI нед. как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционных расходов, а NOI улуч.

, как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала, то есть среднерыночный коэффициент капитализации для улучшений аналогичного функционального назначения.

Он может быть приравнен к коэффициенту капитализации для недвижимости, который определяется по выборке не менее чем из 10 объектов аналогичного функционального назначения, как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости NOI нед. к его стоимости V нед.

, так как потенциальный инвестор, рассматривая варианты строительства тех или иных улучшений прежде всего ориентируется на среднерыночную доходность объектов недвижимости в целом.

Для расчета коэффициента капитализации для земли на дату оценки по аналогичной с коэффициентом капитализации для недвижимости схеме недостаточно объема данных, так как за 1997-1999 гг.

из более, чем 100 выставленных на торги прав долгосрочной аренды на земельные участки под застройку административными и офисными зданиями было реализовано на открытом рынке не более 50. При этом общая площадь зданий составляла от 120 до 50 000 кв. м., а земельных участков от 0,024 до 0,94 га.

Тем не менее, на наш взгляд, этих данных достаточно для того, чтобы выявить некоторые закономерности, позволяющие объяснить изменения его величины.

Для формирования представительной выборки был использован численный метод удаления выбросов. В соответствии с ним из массива данных исключены объекты значения площадей земельного участка или здания, которых выходят за границы +2 стандартных отклонений

() от среднего ().

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации для земли R зем. , как отношения чистого операционного дохода относящегося к земельному участку NOI зем. , рассчитанного с использованием техники остатка, к стоимости продажи прав аренды на земельный участок V зем. осталось 44 объекта.

Расчет величины R зем. показал, что за исследуемы период — 1997-1999гг. он снизился с 0,39 в 1 квартале 1997 г. до 0,25 в 1 квартале 1998г, вырос до 0,39 в 4 квартале 1999г. и вновь снизился до 0,32 в конце 1999г.

На основе динамики его изменений было высказано предположение о наличии корреляции с макроэкономическими и финансовыми показателями.

Вместе с тем, исследования величины коэффициента капитализации подтвердили и то, что из всех его компонентов: безрисковая ставка, поправка на ликвидность, премии за управление и риск инвестиций, норма возврата капитала, только премия за риск инвестиций в недвижимость подвержена значительным колебаниям и одновременно она не может быть в достаточной мере обоснована и подтверждена расчетами. Такой результат позволил сделать вывод о том, что в первую очередь такая корреляция формируется за счет премии за риск.

Расчет степени влияния 21 макроэкономического и финансового показателей, с использованием корреляции Пирсона, на премию за риск показал, что после исключения мультиколлинеарных переменных в корреляционной матрице наибольшую степень влияния на премию за риск в структуре коэффициента капитализации для земли оказывают ставка доходности по годовым рублевым депозитам от 1 млн. руб. по расчетам агентства «Росбизнесконсалтинг» для банков категории надежности «В» по рейтингу ИЦ «», индекс строительно-монтажных работ, сводный индекс AK&M. Однако использование всех финансово-экономических показателей в абсолютных величинах является необоснованным в связи с их статичностью, в то время как для оценки величины риска, отражающего состояние экономики, необходимо отразить их динамику. Например, одно и тоже значение величины внутреннего валового продукта страны (ВВП) может соответствовать как периоду стабильной экономики, так и середине кризисного периода. Поэтому для расчета величины влияния показателя на премию за риск было принято решение отразить динамику индекса строительно-монтажных работ и сводный индекс AK&M в виде темпов их роста по отношению к предыдущему периоду (X i ‘ =X i+1 / X i ).

Для моделирования уравнения Y = F (X 1 , X 2 , : X i ) описывающего влияние каждого из оставшихся финансово-экономических показателей применен метод регрессионного анализа, так как он позволяет использовать показатели имеющие различные метрические системы.

Динамика премии за риск за 1997-1999гг. не позволяет однозначно охарактеризовать тип регрессионной модели описывающей установленные взаимосвязи.

Индикаторами степени подгонки модели к данным являются коэффициент множественный корреляции R или коэффициент детерминации R 2 рассчитанные для каждой модели. Значение R 2 близкое к 1.

0 показывает, что модель объясняет почти всю изменчивость соответствующих переменных. Для подгонки модели были рассчитаны три основных модели множественной регрессии (Таблица 1):

· линейная — ,

· полиномиальная —

· и экспоненциальная

с использованием метода наименьших квадратов.

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: * Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования. * Расчет восстановительной стоимости нового здания. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости: — метод сравнительной единицы; — метод разбивки по компонентам; — метод количественного обследования. * Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости. * Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

4.1.1. Определение стоимости земельного участка

Источник: https://advokat-nasledstvo.ru/raznoe/razmer-stavki-kapitalizacii-dlja-zemelnogo-uchastka.html

Земельное право

Во-вторых, учитывается специфика региона.

Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Определение ставки дохода методом кумулятивного построения:

где: Кк — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

k0 — безрисковая ставка дохода на капитал;

ΣРn — премия за риск по числу фактора риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени.

Размер ставки капитализации для земельного участка образец

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Таблица 3

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Литература:

  1. Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.

    — 119 с.

  2. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
  3. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004.
    — 107 с.
  4. Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007.
    Электронный формат.
  5. Яндекс карты: http://maps.yandex.ru.

Размер ставки капитализации для земельного участка по кадастровому номеру

Определяем стоимость строительства АЗС:

Сс = 1239,0 х 5 = 6195,0 тыс. руб.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений (по методу Инвуда):

3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:

Дс = 6195,0 х 0,2711 = 1679,5 тыс. руб.

4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):

Дзу+с = 5 х 300 х 24 х 28 х 0,210 = 2116,8 тыс. руб.

5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:

ЧОДзу = 2116,8 – 1679,5 = 437,3 тыс. руб.

6. Определяем стоимость земельного участка:

тыс.

Ставка капитализации для земельного участка

Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Ставка капитализации для земельного участка 2019

Что позволит получать меньшее количество критики в адрес администрации города и в частности Московского земельного комитета в отношении предвзятости и необъективности расчетов стоимости прав долгосрочной аренды на земельный участок, а также в вымогательстве со стороны чиновников.

В-третьих, и это самое важное, методика позволяет объективно оценивать потенциальную доходность использования городских земель и принимать соответствующие управленческие решения, в том числе и о дифференциации ставок земельного налога, арендной платы за землю и собственно стоимости прав долгосрочной аренды земельных участков.

Ставка капитализации для земельного участка 2018

Прямая капитализация

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация — оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Ставка капитализации для земельного участка 2017

Он может быть приравнен к коэффициенту капитализации для недвижимости, который определяется по выборке не менее чем из 10 объектов аналогичного функционального назначения, как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости NOIнед. к его стоимости Vнед., так как потенциальный инвестор, рассматривая варианты строительства тех или иных улучшений прежде всего ориентируется на среднерыночную доходность объектов недвижимости в целом.

Для расчета коэффициента капитализации для земли на дату оценки по аналогичной с коэффициентом капитализации для недвижимости схеме недостаточно объема данных, так как за 1997-1999 гг. из более, чем 100 выставленных на торги прав долгосрочной аренды на земельные участки под застройку административными и офисными зданиями было реализовано на открытом рынке не более 50.

Ставка капитализации для земельного участка сельхозназначения

Особенно большое влияние данный риск оказывает на принятие решений об инвестировании средств в депрессивные и дотационные регионы, к которым относится Кировская область.

Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и поддаются корректировке:

— Ускоренный износ здания

Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. При этом для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов износа.

Так, на стоимость производственного здания в первую очередь влияет физический износ, т. к.

у зданий данного назначения велика нагрузка на перекрытия, усиленная вибрация приводит к необходимости дополнительного обслуживания межпанельных швов ит. п.

Ставка капитализации для земельного участка кумулятивным методом

Данный риск связан, прежде всего, с тем, что планируемое увеличение предложения на рынке недвижимости неизбежно приведет к снижению ставки аренды и стоимости 1 кв. м. Особенно актуально это при условии, если соотношение спроса и предложений на недвижимость достигло равновесия или предложение превышает спрос.

Источник: https://yugtehtorg.ru/razmer-stavki-kapitalizatsii-dlya-zemelnogo-uchastka

Оценка рыночной стоимости земельного участка 2020 – основные методы

Размер ставки капитализации для земельного участка

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Общая информация о методах оценки

цель любой оценки – получение объективных величин стоимости объекта недвижимости.

Теоретики выделяют несколько видов стоимости, но самой объективной принято считать именно рыночную – наиболее вероятный стоимостный показатель, за который объект недвижимости можно реализовать на рынке при разумных условиях.

Но так как спектр видов недвижимости огромен, а цели и условия проведения оценки разнообразны, методическая литература и периодика предлагают разные пути определения стоимости. Именно эти способы и являются методами оценки.

Применение каждого из них имеет свои условия. Как правило, это способность получить ту или иную информацию об объекте, наличие конкретных качественных или количественных характеристик, применение эксплуатационных качеств, цели проведения оценки и так далее.

Для получения объективных данных оценщику позволяется использовать сразу несколько методик, однако применение каждой из них он обязан обосновать в отчете.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

  • свидетельство о гос. регистрации права собственности;
  • технический и кадастровый паспорта для объекта недвижимости;
  • паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
  • прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Понятие оценки

Оценка – это комплекс специальных мероприятий, направленных на установление итоговой стоимости земельного участка. Оценка может проводиться как с экономической, так и с кадастровой точки зрения.

Этот показатель необходим для того, чтобы не только определить уровень затрат, который необходим для приобретения того или иного участка, но также и для того, чтобы определить сумму денежных средств, которые придется вложить для получения из конкретного земельного участка прибыли после его приобретения.

Подтверждение такой аккредитации выдается в виде специальной лицензии по итогам прохождения всего комплекса обучающих курсов.

Таблица 14. Расчет ставки капитализации для земельного участка

ПоказательЗначение
Безрисковая ставка7,21%
Премия за риск7,21%
Премия за низкую ликвидность1,80%
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)16,22%

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
Vзем1 — стоимость земельного участка, определенная доходным подходом; ЧОДзем — чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок; Rзем — ставка капитализации для земельного участка. Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом: ЧОДоб — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом); ЧОДул — чистый операционный доход, приходящийся на улучшения. Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле: Vв.ул — стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; Rул — ставка капитализации для улучшений.

Главные методики оценки земли

По общему правилу, оценке подлежат лишь объекты, которые обладают стоимостью, способны удовлетворить потребность пользователя, имеют спрос и предложение.

На рыночную стоимость участка земли влияет множество факторов, среди которых:

  • целевое назначение;
  • перспективы развития региона;
  • ожидаемые тенденции на рынке труда;
  • качественные и количественные характеристики.

Чтобы оценка была максимально объективной, эксперт применяет доходный, затратный и сравнительный подходы к проведению оценочных мероприятий.

Каждому из этих подходов соответствуют свои методики, но оценщик вправе выбирать подходящий алгоритм оценки по собственному усмотрению. Применение этих методик должно быть обосновано объемом доступной рыночной информации.

Рекомендации по применению отдельных подходов определены нормативно. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков установлены разделом IV Методических рекомендаций, утв. распоряжением Минимущества № 568-р от 06.03.2002. Так для сравнительного подхода характерны методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения.

Для доходного подхода характерны методы:

  • прямой капитализации;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

Затратный подход характеризуется следующими элементами методов:

  • определение затрат на освоение;
  • расчет затрат на воспроизводство и возмещение;
  • условия инвестиционных контрактов.

Если при проведении оценочных мероприятий используется другая методика оценки стоимости земельного участка, оценщик в отчете обязан объяснить ее суть и обосновать целесообразность ее применения.

Предлагаем подробнее остановиться на сути каждой из описанных методик и рассмотреть примеры их применения.

Метод выделения в оценке земли применяется лишь в отношении окончательно застроенных наделов. Его суть состоит в определении стоимости участка, состоящего в едином комплексе с объектами застройки.

Применение этой методики сравнительного подхода возможно при условии доступности информации о сделках с едиными имущественными комплексами.

Второе важное условие – произведенная застройка должна быть наиболее эффективным методом использования земли, иначе величина рыночной цены может оказаться отрицательной.

Метод выделения при оценке земельного участка схож с алгоритмом сравнения цен. Разница заключается лишь в том, что первый метод предполагает также учет возведенных на земле объектов строительства.Порядок такой оценки включает в себя:

  1. Поиск объектов-аналогов и выявление характеристик, по которым производится сравнение.
  2. Выявление степени отличий по сравнительным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен по указанным элементам в зависимости от отличий, присущих несхожим характеристикам, и собственно корректировка.
  4. Расчет рыночной стоимости единого имущественного комплекса.
  5. Расчет стоимости возведенных на участке объектов.
  6. Определение рыночной стоимости как разницы между ценой единого имущественного комплекса и возведенных объектов строительства.

Метод выдела в рыночной оценке предполагает, что в цене объектов строительства учтен их естественный физический или другой износ, уменьшающий стоимость строений.

Источник: https://EarthMC.ru/zemlya/metod-ostatka-pri-ocenke-zemelnyh-uchastkov.html

Арендная ставка на земельный участок и нюансы

Также проводятся различные способы анализа использования земли. Методе остатка. Методе распределения. Методе выделения.
Сравнения продаж участков земли. Есть и другие способы оценки стоимости земельного участка. Их можно найти в профессиональной литературе. Но, к сожалению, они не пользуются особой популярностью (см.

Ставка капитализации для земельного участка 2016

Внимание В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле: А = Q х Кд х К„ х 5, где А величина годовой арендной платы за земельный участок; Cg базовая ставка арендной платы за 1 кв.

Способы оценочной стоимости земли

На данный момент специалистами используется два вида анализа стоимости земельного участка:

Цена на участок формируется на основании двух этих анализов.
Доходный подход к оценке стоимости участка основывается на:

  • Методе капитализации земельного участка. В него входит большое количество показателей и норма государства.
  • Методе предполагаемого применения земельного участка.

Ставка капитализации для земельных участков (в процентах)

Салехарда. Риск, учитывающий специфику объекта, также равен 0%, т.к. земельный участок свободен от улучшений и не имеет никаких особенностей, ограничений и обременений, влияющих на доходность объекта. Расчет ставки дисконтирования (г.

Салехард) Таблица 1 Вид риска Значение Безрисковая ставка, % 5,53 Дополнительные премии за риск: Риск низкой ликвидности, % 0,92 Риск инвестиционного менеджмента объекта, % Риск, учитывающий специфику объекта, % Региональный риск инвестирования в объекты, расположенные в ЯНАО, % 1,1 Итоговая ставка дисконта округленно, % 7,55 Так как расчет коэффициента капитализации для определения рыночной стоимости земельных участков, не содержит корректировки на норму возврата капитала (по теории оценки), итоговая ставка капитализации идентична рассчитанной ставке дисконтирования.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Принимая за срок экспозиции объекта оценки (Nоб) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого для недвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки (Rf) и отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки. Л=Rf*Nоб/Nнорм Премия за инвестиционный менеджмент Премия за инвестиционный менеджмент (М) определяется рискованностью и сложностью вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости.
Риск управления недвижимостью является уникальным, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Доходный подход к оценке земельных участков

Тем не менее, на наш взгляд, этих данных достаточно для того, чтобы выявить некоторые закономерности, позволяющие объяснить изменения его величины.

Для формирования представительной выборки был использован численный метод удаления выбросов.

В соответствии с ним из массива данных исключены объекты значения площадей земельного участка или здания, которых выходят за границы +2 стандартных отклонений () от среднего ().

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации для земли Rзем., как отношения чистого операционного дохода относящегося к земельному участку NOIзем.

, рассчитанного с использованием техники остатка, к стоимости продажи прав аренды на земельный участок Vзем. осталось 44 объекта. Расчет величины Rзем. показал, что за исследуемы период — 1997-1999гг.

он снизился с 0,39 в 1 квартале 1997 г. до 0,25 в 1 квартале 1998г, вырос до 0,39 в 4 квартале 1999г.

Largeeconomic

Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле: П = (Rб* L)/ Q, где: (6) П — премия за низкую ликвидность;б — безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12% § премия за инвестиционный менеджмент — 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет.

4.2. доходный подход

Важно Плик. = (8,13 *6)/12 = 4,07 где: Rf — безрисковая ставка; Т — типичный срок экспозиции (принимаем 6 мес.); 12 — количество месяцев в году. Премия за риск инвестиций в земельный участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок.

Таблица: Расчета ставки капитализации для земли: Определение ставки капитализации Безрисковая ставка 8,13 % Премия за низкую ликвидность 4,07 % Премия за риск инвестиций в земельный участок 3,40 % Итого ставка дисконтирования 15,60 % Размер рыночной арендной платы земельного участка прямо пропорционален стоимости объекта, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности: А =V * Кt, где А – рента (годовая арендная плата); V – рыночная стоимость объекта; Кt – коэффициент капитализации (годовая ставка текущей доходности).

Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, в условиях недостаточности достоверной информации достаточно точно рассчитывается с использованием техники остатка для земли, по формуле: NOIзем. = NOIнед. — NOIулуч., где:NOIнед. — чистый операционный доход, относящийся к объекту недвижимости в целом;NOIулуч. — чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (зданиям, сооружениям и т.п.). Рекомендуем определять NOIнед. как среднерыночную годовую ставку арендной платы для аналогичных объектов недвижимости за вычетом потерь на недоиспользование, несвоевременные платежи и операционных расходов, а NOIулуч., как произведение стоимости строительства улучшений на среднерыночную величину доходности на вложенный капитал с учетом нормы возврата капитала, то есть среднерыночный коэффициент капитализации для улучшений аналогичного функционального назначения.

Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2% Коэффициент капитализации для здания=18, 4% Коэффициент капитализации для земли 16,4 % Таблица 15 Показатели Здание Земельный участок Безрисковая ставка 8,25 8,25 Премия за инвестиционный менеджмент 1 1 Надбавка за низкую ликвидность 4,12 4,12 Надбавка за риск вложения в недвижимость 2 2 Ставка дисконтирования 16,37 16,37 Срок окупаемости, лет 50 Норма возврата капитала 2,00 Коэффициент капитализации 18,4 16,4 Анализ доходов и расходов, . Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки. 2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Финансист тут
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: