В какой срок застройщик должен выплатить неустойку за просрочку

Содержание
  1. Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия: порядок ее взыскания и сроки выплаты
  2. Когда и за что можно требовать неустойку?
  3. Формула расчета неустойки
  4. Калькуляторы расчёта неустойки
  5. Взыскание неустойки с застройщика
  6. Порядок взыскания неустойки в суде
  7. Как составить исковое заявление
  8. Госпошлина
  9. Чем грозит дольщику несвоевременная оплата по договору – ЮК
  10. Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ
  11. Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.
  12. Юридическая компания  «Силкин и Партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика
  13. Неустойка за просрочку по договору долевого участия (ДДУ): все, что нужно о ней знать | Двитекс
  14. Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?
  15. Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ
  16. 1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
  17. Цена ДДУ  ≠ стоимость уступаемых прав
  18. 2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
  19. Что делать, если застройщик переносит срок сдачи жилья – взыскание неустойки
  20. Почему затягивают сроки?
  21. Порядок действий дольщика
  22. Когда отправлять досудебную претензию
  23. Срок ответа от застройщика на претензию
  24. С компенсацией от застройщика возникли проблемы
  25. Порядок получения пени от застройщика
  26. Правила расчета неустойки
  27. Формула расчета неустойки за просроченную передачу жилья
  28. Пример расчета размера неустойки
  29. Стоит ли обращаться в суд: плюсы и минусы

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия: порядок ее взыскания и сроки выплаты

В какой срок застройщик должен выплатить неустойку за просрочку

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Когда и за что можно требовать неустойку?

Предусмотрено три случая:

  1. После просрочки срока сдачи многоквартирного дома.
  2. Застройщик затянул с подписанием передаточного акта по квартире.
  3. После передачи жилого помещения, но с теми же нарушениями.

В первом случае застройщик отправляет приглашение на заключение дополнительного соглашения.

В нём указывается причина, по которой строительство не завершено и прописаны новые сроки окончания и передачи жилых помещений участникам долевого строительства.

После получения согласия на подписание и государственной регистрации соглашения застройщик выплачивает компенсацию за невыполнение в срок обязательств на банковские реквизиты дольщика.

Во втором случае неустойка выплачивается за каждый день до подписания акта передачи. В третьем – за фактическое количество дней, которые пришлось ждать жилплощадь по срокам, указанным в договоре (дополнительным соглашениям).

Строительная организация освобождается от уплаты, если задержка передачи квартиры произошла по вине дольщика, а также вследствие наступления чрезвычайных обстоятельств: стихийных бедствий, наводнений, землетрясений, изменений в законодательстве и иных событий, повлиять на которые у сторон нет возможности.

Формула расчета неустойки

Договором ДДУ и пунктом 2 статьи 6 закона №214 прописана формула для определения суммы. Для подсчёта нужны следующие сведения:

  1. Стоимость по договору, уплаченная в счёт будущего получения жилого помещения.
  2. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ (равна ключевой) на день предъявления претензии.
  3. Период, в течение которого произошла просрочка.

Для примера возьмём стоимость однокомнатной квартиры по договору в девятьсот пятьдесят четыре тысячи триста рублей (954 300). Ставка рефинансирования — 7,25% (c 26.03.18). Одна стопятидесятая от неё — это 0.0004833. Просрочка — 2 месяца. Это 60 дней. Посчитаем:

  1. 954300х0.0004833 = 461.245 рублей. Это сумма за один день просрочки.
  2. 461.245х60 = 27674.7 рублей. Итого за два месяца просрочки неустойка составит двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят четыре рубля и семьдесят копеек.

Если застройщик добровольно согласился на выплату, то с этой суммы удерживается подоходный налог в размере тринадцати процентов. В ином случае у гражданина возникает обязанность задекларировать полученные денежные средства и уплатить налог самостоятельно.

Для автоматического подсчёта в интернете разработаны специальные онлайн-калькуляторы.

Калькуляторы расчёта неустойки

Первым и простым из онлайн-калькуляторов представлен калькулятор от Дольщик 74.

  1. На странице вводим “Стоимость объекта по договору”. У нас это 954 300 рублей.
  2. Дата передачи объекта. Заполняется по принципу: год (пишется полностью), месяц и день. У нас 31.03.18.
  3. Дальше предлагается рассчитать неустойку на текущее число или дату передачи жилого помещения. При выборе второго варианта значок календаря станет активным. Квартиры у нас пока нет, поэтому выбор пал на текущее время (10.09.18).
  4. Третий пункт оставляем без изменений либо ставим “Физическое лицо”.
  5. Нажимаем на кнопку “Рассчитать”.

Чуть ниже отобразятся три параметра: количество дней просрочки, сумма неустойки и штраф за невыполнение первоначального требования. Справа красным цветом — итоговая стоимость, которую застройщик обязан будет заплатить.

Вторым по популярности идёт калькулятор от сообщества юристов:

  1. Цена договора. В нашем случае это те же 954 300 рублей.
  2. Период просрочки. В первое поле вводим дату предполагаемого по договору окончания строительства (в формате день, месяц, год). Во втором ничего не меняем либо нажимаем кнопку “Сегодня”.
  3. Ваш статус. Выбираем “Физическое лицо”.
  4. Пункт “Применять процентную ставку” оставляем без изменений.
  5. Ставим галочку на “Подпись при печати”.
  6. Нажимаем кнопку “Рассчитать”.

В результатах расчета увидим постоянную ссылку, которую можно скопировать для вставки в ворд либо сразу распечатать таблицу с результатами. Минус калькулятора в том, что он считает сумму неустойки без учёта штрафных санкций.

Теперь осталось предъявить расчёт застройщику.

Взыскание неустойки с застройщика

Добровольная выплата неустойки застройщиком:

  1. Пишем претензию на имя строительной организации, с которой заключен договор. Распечатывается в двух экземплярах.
  2. Передаём в офис застройщика с обязательной отметкой о приёме на листе заявителя или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  3. Ждём ответа организации. По закону на письменный ответ даётся 30 дней (ст. 12 закона №59).

В случае положительной реакции на почту придёт приглашение для подписания дополнительного соглашения и выплаты неустойки. Отрицательный ответ или отсутствие письма — это повод для дальнейшего разбирательства в суде: застройщик отказался от оплаты по взятым обязательствам.

Порядок взыскания неустойки в суде

Собираем документы (договор, претензию, ответ на неё, копию квитанции об оплате письма с описью и уведомлением) и пишем исковое заявление в районный суд по месту регистрации застройщика. Дальнейший алгоритм действий:

  1. Отдаем в канцелярию суда исковое заявление с перечнем документов (см. выше) с обязательной отметкой о принятии.
  2. Дальше иск проходит стадии регистрации, передачи материалов судье, и результатом становится решение вопроса о принятии к рассмотрению.
  3. Выносится определение о подготовке и назначении дела к судебному разбирательству. Процедура занимает три дня и месяц до первого слушания соответственно.
  4. На первом заседании суд истребует доказательства обеих сторон.
  5. Выносится окончательное постановление суда. Если заявление написано грамотно, то правовая практика рассмотрения таких дел показывает, что суд на стороне дольщика.

Мировое соглашение предусматривает 45-дневный срок выполнения обязательств. В остальных случаях — на усмотрение суда.

Как составить исковое заявление

В заявлении следует отобразить следующее:

  1. Краткое содержание существа дела и причина, по которой иск подан.
  2. Основные параметры заключённого договора.
  3. Сослаться на ст. 309, 310 Гражданского кодекса.
  4. Статьи 13, 15 ФЗ №2300-I. Обязательно упомянуть пункт 2 статьи 6 №214.
  5. Расчет неустойки.
  6. Требования и приложения.
  7. Роспись и дата написания.

Госпошлина

Подпункт 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса говорит, что истцы по искам о нарушении прав потребителей освобождаются от уплаты государственной пошлины. Об этом следует написать и в исковом заявлении.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/zpp/tovary/raschet-neustojki.html

Чем грозит дольщику несвоевременная оплата по договору – ЮК

В какой срок застройщик должен выплатить неустойку за просрочку

Подписывая договор, граждане должны понимать, что не только застройщик берет на себя определенные обязательства, но также и они обязаны соблюдать условия ДДУ. Основной обязанностью дольщика является своевременная оплата по договору.

Чтобы это не стало непосильным бременем, необходимо заранее рассчитать свои силы и взвесить все положительные и отрицательные моменты участия в долевом проекте. В случае нарушения своих обязательств по внесению платежей, с дольщика взыскивается пеня за просрочку оплаты.

Если выплаты будут систематически задерживаться, застройщик может вообще прекратить все отношения с участником и расторгнуть договор по своей инициативе. Все эти моменты необходимо учесть перед подписанием ДДУ.

Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ.

В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами.

Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту обычных граждан. По этой причине пеня, которую уплачивает дольщик, значительно меньше, чем взыскиваемые неустойки и штрафы, с юридических лиц, в данном случае с девелопера. Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.

Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты.

Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма. Если стороны договорились о рассрочке, в документе прописывается график платежей.

Вне зависимости от принятого способа расчетов участнику грозит оплата пени за просрочку платежа по договору.

Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».

Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку по договору долевого участия в строительстве.

Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

  • просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
  • участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

ГК определяет неустойку как сумму, которую должна выплатить сторона, нарушившая свои обязательства по договору. Вместе с тем существует два вида пени: законная и договорная.

Первая предусмотрена в Федеральном законе и является обязательной для конкретного вида нарушений, ее размер определяется на законодательном уровне.

Вторая устанавливается по соглашению сторон, которые самостоятельно определяют ее размер и условия выплаты.

За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки по ДДУ используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

По сложившейся судебной практике, если виноват обычный гражданин, а неустойка в договоре прописана выше, чем в законе, применяется законная пеня. Поэтому независимо от того, какая неустойка предусмотрена в ДДУ, пеня будет рассчитываться исходя из формулы, приведенной в законе.

 

В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день.

Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.

Формула расчета:

Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства.

Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты. Нужно учесть, что любое соглашение к ДДУ требует регистрации в Росреестре.

Подробнее об этом можно узнать в статье «Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком».

Приостановить оплату по договору дольщик может в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если на то имеются веские основания, приведенные в 9 статье 214 ФЗ, или по судебному решению.

Во всех остальных случаях дольщик обязан до конца соблюдать условия подписанного договора и не прекращать производить оплату за строящееся жилье.

Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии.

Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может односторонне расторгнуть договор.

Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации. При возникновении проблем с застройщиком, обращайтесь в Общество защиты прав дольщика. Опытные юристы нашей организации окажут вам помощь в любых ситуациях. Чтобы с нами связаться, перейдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/penya-za-prosrochku-oplaty-kak-rasschitat-neustojku-po-ddu

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

В какой срок застройщик должен выплатить неустойку за просрочку

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку  (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка  (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания  «Силкин и Партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика

Оплата по факту получения вами денег от застройщика.

Не получили деньги, значит за наши услуги Вы не платите!

Выгодно и надежно, сделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь

Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 5 000 000 руб.

Количество дней просрочки 100 дней

Действующая ставка рефинансирования (октябрь 2019) — 7%.

5 000 000 * 100* 7% * 1/300 * 2 = 233 333 руб.

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать.

Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду.

Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 233 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал.

За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы.

Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд.

Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя.

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Убытки.

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья\. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г.

Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации.

Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки.

В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Статья 15 ГК РФ

 «Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества  (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: http://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму.

При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия.

Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Расходы на юридические услуги.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

«Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

«Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате.

То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть.

В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.

Скачать аудио версию статьи  «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия»

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/2853/

Неустойка за просрочку по договору долевого участия (ДДУ): все, что нужно о ней знать | Двитекс

В какой срок застройщик должен выплатить неустойку за просрочку

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.

Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, поэтому застройщик не может изменить размер ответственности в договоре.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

    Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки. Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта: Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Цена ДДУ x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом).

Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре участия в долевом строительстве.

Цена ДДУ  ≠ стоимость уступаемых прав

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.

Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку, допущенную застройщиком.

Здесь стоит обратить внимание на следующее:

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока – срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.  

б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

Пример:

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/neustoyka-za-prosrochku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-vse-chto-nuzhno-o-ney-znat/

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи жилья – взыскание неустойки

В какой срок застройщик должен выплатить неустойку за просрочку

Многие покупатели жилья в новостройках сталкивались с недобросовестностью застройщика, который по разным причинам приостанавливал строительство или просто сдвигал срок ввода дома в эксплуатацию.

С одной стороны, ситуация крайне неприятная.

С другой, если компания все же завершает работы, пусть и позже заявленного срока, вы можете получить не только квартиру, но и компенсацию за дополнительное ожидание.

Почему затягивают сроки?

Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно.

Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты.

А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.

Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.

Порядок действий дольщика

Согласно действующему законодательству РФ (пункт 2 статья 6 ФЗ № 214), если собственник квартиры в новостройке, совершивший покупку в строящемся здании по договору долевого участия, не получит ключи от квартиры в оговоренный срок, застройщик выплачивает ему неустойку.

То есть согласно 214 ФЗ строители обязаны своевременно сдавать объекты. А если по каким-либо причинам это произошло, в пользу дольщиков насчитывается пеня за каждый день просрочки.

При этом пеня за каждый просроченный день составляет 0,055% от стоимости квартиры.

Нужно понимать, что получить 100% сумму пени удается далеко не всегда. В судебном разбирательстве нередко используется возможность снизить сумму компенсации, если она будет признана не соответствующей реальному ущербу (ст.

333 ГК РФ). Потому получить 100% пени удается далеко не всегда. Для этого необходима помощь грамотного юриста. Но если сумма сравнительно небольшая, то около 80% неустойки получить не составляет труба.

Об этом мы еще поговорим подробнее.  

Обратите внимание! Застройщик может быть освобожден от уплаты неустойки в том случае. если передача недвижимости не произошла по вине самого дольщика, который не подписал передаточный акт, а девелопер выполнил все обязательства.

Если застройщик начинает затягивать сроки, необходимо собрать платежные документы, которые подтверждают, что вы свои обязательства выполняли в положенный срок.

Обязательно своевременно приходите подписывать акты и другие бумаги. Потому что в противном случае вы можете получить отказ в компенсации, даже в случае факта затягивания сроков.

И не подписывайте никакие дополнительные документы без консультации с юристом.

Когда отправлять досудебную претензию

Согласно закону для определения факта затягивания сроков застройщиком и определения суммы пени значение имеет только дата передачи квартиры (подписания акта приемки). Ориентироваться нужно именно на договор и реальный срок получения ключей от квартиры, а не на ввод дома в эксплуатацию. Не совершайте эту распространенную ошибку.

Для получения неустойки сперва необходимо отправить досудебную претензию. В ней вы, как будущий собственник квартиры, требуете выплатить причитающуюся вам по закону сумму пени. В письме вы должны обоснование нарушения срока передачи жилья, который четко прописан в ДД, а также сумму причитающейся вам по закону пени.

В случае отказа застройщика выплатить неустойку, этот документ станет, кроме всего прочего, основанием для получения дополнительных компенсаций. Это могут быть штраф (50% от невыплаченной добровольна суммы) и моральных издержек. Они взыскиваются в судебном порядке с застройщиков, отказывающихся платить пеню.

Претензия может быть отправлена:

  1. После получения ключей от квартиры. В этом случае сумму рассчитать просто, и есть возможность получить компенсацию без судебных разбирательств.
  2. Не дожидаясь завершения строительства. Это делают, если сроки строительства затягиваются очень сильно. И тогда претензия становится основанием для последующего судебного разбирательства. В ней указывают не общую сумму, а пеню за каждый день и дату, с которой считается просрочка.

Претензия к строительной компании составляется в 2 экземплярах.

Дальше ее можно отправить по почте (заказным письмом) или передать в офис застройщика, где ответственное лицо должно расписаться и поставить печать на экземпляр дольщика.

По правилам делопроизводства все входящие письма должны быть зарегистрированы в специальном журнале в секретариате фирмы или предприятия. Вы получаете этот номер лично или при помощи уведомления от почтовой службы.

Срок ответа от застройщика на претензию

После получения претензии строительная компания получает 30 дней на принятие решения. Такой срок регламентирован в статье 12 закона РФ № 59-ФЗ от 2 мая 2006 года.

В случае признания застройщиком своей вины и добровольной выплаты вам неустойки вопрос можно закрывать, так как он был решен по взаимной договоренности и не требует рассмотрения в суде.

Дольщик называет застройщику номер своего счета или банковской карты, куда следует перевести сумму неустойки. При таком развитии событий дополнительный штраф с застройщика в вашу пользу не взыскивается.

Но на практике застройщик может находить причины, чтобы затягивать срок выплаты неустойки или начать переговоры с дольщиком о существенном снижении суммы компенсации за задержку передачи жилья.

Самые распространенные причины – это проблемы с подрядчиками или местной администрацией. В данном случае вам придется принимать решение самостоятельно.

Вы можете согласиться с доводами застройщика и получить меньшую сумму неустойки. В этом случае выплата компенсации осуществляется на основе договора по соглашению сторон. Если итоговая цифра вас устраивает, то это решение также вполне приемлемо. В противном случае придется обращаться в суд, а это – дополнительное время и сопутствующие расходы.

В большинстве случаев застройщики рассчитывают, как раз на то, что у дольщиков просто не хватит терпения, знаний или желания судиться с крупной компанией.

Но вы должны понимать, что возможное разбирательство для вас – выигрышное. И адвокаты строительной компании это также знают.

Потому вы можете даже при обсуждении итоговой суммы вполне уверенно называть свои цифры, а не соглашаться на первое предложение.

С компенсацией от застройщика возникли проблемы

Если застройщик «завис» и никак не реагирует на вашу претензию в течении предусмотренного законом срока, а также в случае, если договориться мирно не удалось, э то расценивается, как отказ в совершении выплаты дольщику причитающейся ему по закону неустойки. В этом случае приходит время обращаться в суд.

Для этого понадобится:

  • заявление;
  • подтверждающие документы;
  • расчеты исковой суммы неустойки;
  • квитанции об оплате судебных издержек (не забудьте добавить в заявление требование о компенсации этих расходов, в случае выигрыша, эти средства вам вернут).

Далее уже все будет завесить только от российской фемиды. Практика показывает, что суды общей инстанции нередко становятся на сторону застройщика, и снижают по возможности сумму компенсации. Здесь получить более 80% от суммы удается редко. А 100% выплат присуждают только в случае сравнительно небольшой пени.

Если ваша строительная компания значительно затянула сроки, имеет смысл обратиться к опытному адвокату, который сможет не только грамотно составить документы, но и переведет слушание на уровень арбитражного суда. Там вероятность получения 100% неустойки значительно выше.

Также не забывайте о 50% штрафе за отказ от выплаты пени. Его обязательно нужно указать в заявлении в перечне требований. Можно и нужно заявлять также о моральном вреде. Здесь можно указывать любую сумму на свое усмотрение.

Реально суд обычно определяет от 1 до 50 тыс.  рублей, в зависимости от сроков затягивания строительства и других факторов. Большую сумму за моральный вред можно получить, предоставив документы, которые подтвердят факт морального ущерба.

Порядок получения пени от застройщика

Существует определенный алгоритм, по которому застройщика можно обязать выплатить неустойку. Эту последовательность действий не стоит нарушать. Не давайте повода для споров в суде.

Как нужно действовать:

  1. Направляется претензия компании, с которой заключен ДДУ.
  2. В течение 30 дней необходимо подождать, будет ли ответ от представителей застройщика.
  3. В случае, если застройщик выходит на связь и предлагает удовлетворяющую вас сумму добровольно, вопрос закрывается. Подписываются документы о решение вопроса по согласию сторон.
  4. Если ответа от строительной компании нет или не удалось достичь согласия по вопросам суммы и сроков оплаты, необходимо составить и подать заявление в суд. В нем указываются все претензии – сроки задержки передачи прав на квартиру, сумма пени, штраф за отказ от добровольной выплаты, моральные потери, расходы на судебное производство.
  5. Проходит предварительное заседание. На нем рассматривают документы с двух сторон, уточняют сведения, назначают дату основного суда.
  6. Проводится основное слушание. Выносится постановление о сумме неустойки и других выплат.
  7. Необходимо получить исполнительный лист.
  8. Судебный лист направляется приставам, которые взыскивают задолженность.

Через суд можно получить и дополнительные суммы, закон это позволяет. Их необходимо обязательно указывать в заявлении в суд и подтверждать документально:

  1. Возмещение всех дополнительных денежных затрат из-за проблем со сроками получения оплаченной квартиры, например, аренда жилья или проживание в гостинице.
  2. Моральный ущерб. Вы доказали суду, что действия застройщика для вас была обидна и оскорбительна. Это предусмотрена 15 статьей Закона о защите прав потребителя ФЗ РФ.
  3. Штраф за отказ добровольно оплатить пеню. Пункт 6 статьи 13 ФЗ О защите потребителя.
  4. Возмещение всех судебных издержек.

В случае правильного составления документов избежать выплаты компенсации застройщик не сможет, за исключением случая доказанного форс-мажора, т.е. действий факторов непреодолимой силы.

На все судебные разбирательства с застройщиком вам может понадобиться от 5 месяцев до полугода, если вы посчитаете, что суд вынес несправедливое решение и будете его обжаловать, то дополнительно потребуется еще 3-4 месяца.

Правила расчета неустойки

Размер неустойки рассчитывается по очень простой формуле. Но в ней необходимо обязательно учитывать ставку рефинансирования, указанную Центробанком РФ на текущий момент.

Какие цифры нужно знать:

  1. Ставка рефинансирования, актуальная на момент передачи квартиры или составления заявления в суд.
  2. Коэффициент для расчета пени: для физических лиц он равен 1/150, для юридических – 1/300.
  3. Стоимость жилья по договору с застройщиком.
  4. На какое количество дней застройщик задержал передачу жилья владельцу. Первым днем считается – следующий после даты, указанной в договоре, последним – день получения ключей от квартиры.

Теперь можно разобраться, как выполнять расчеты. Кстати, примерно «прикинуть» возможную сумму пени можно при помощи многочисленных онлайн-калькуляторов. Но точно лучше посчитать вручную.

Формула расчета неустойки за просроченную передачу жилья

В случае коммерческой недвижимости, организации (юридические лица) обычно обращаются к профессиональным юристам, потому о них говорить мы здесь не будем.

Для жилой недвижимости применяется следующая формула:

Сумма неустойки в пользу владельца квартиры = 1/150 × Ставка Рефинансирования × стоимость квартиры × число дней просрочки

В случае, когда застройщик сильно затягивает все разумные сроки передачи имущества, и дело дошло до суда, в иске не указывают полное количество просроченных дней.

Лучше всего указать стоимость одного дня задержки при передаче квартиры в собственность и дату сдачи объекта по договору. Решение суда будет основано на этих цифрах.

В результате финальная сумма неустойки будет зависеть от того, в какой день вы получите долгожданные ключи от квартиры.

Пример расчета размера неустойки

Рассмотрим наглядно, как можно использовать формулу на практике.

  1. Возьмем за исходную стоимость квартиры на момент передачи в 3 млн. рублей. В заключенном договоре указана дата передачи 31 марта 2019 года, следовательно, просрочка будет считаться с 1 апреля 2019 г.
  2. Акт передачи между застройщиком и дольщиком был подписан 1 июля 2019, и общий срок задержки передачи жилья в собственность составит 3 месяца или 91 календарный день.
  3. Ставка по рефинансированию условно равна 9% на данный момент.

После того как в формулу будут подставлены все переменные получим сумму неустойки:

1/150 × 0,09 × 3 000 000 × 91 = 163 800 руб.

Кроме того, не забывайте, что в случае отказа урегулировать данный вопрос по согласию сторон, через суд у вас есть все шансы включить в неустойку штрафы за моральный и материальный ущерб, юридические и судебные издержки, оплата жилья за срок просрочки и прочее.

Стоит ли обращаться в суд: плюсы и минусы

Государство стремится оградить дольщиков от нарушений со стороны строительных компаний и практически всегда удовлетворяет поступившие иски либо в полном объеме, либо частично. Потому, если вы оказались в такой неприятной ситуации, обязательно защищайте свои права.

В случае небольшого нарушения сроков и незначительной суммы пени проблем с выплатами обычно не возникает. Далеко не все дольщики вообще знают о праве на компенсацию, многие не видят смысла заниматься этими вопросами. А застройщики без проблем выплачивают недовольным средства, и, таким образом, снижают возможные репутационные потери.

Много сложнее, когда нарушения сроков значительны. Застройщик, как и любая коммерческая организация, стремится снизить финансовые потери. Потому очень часто удается решить вопрос с выплатой компенсации только через суд. Но не забывайте, что суд в этих вопросах практически всегда будет на вашей стороне. Потому – смело собирайте документы и получайте законные выплаты.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-poluchit-neustojku-s-zastrojshhika-za-perenos-srokov/

Финансист тут
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: